Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug
BFH 14.6.2016, IX R 25/14 u.a.Die Kläger der drei Verfahren erwarben Immobilienobjekte und gestalteten diese in zeitlicher Nähe zur Anschaffung um, renoviert sie und setzten sie instand, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt.
Die Kläger machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, ging das Finanzamt gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. "anschaffungsnahen" Herstellungskosten aus, die nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden können. Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die Kläger machen mit ihren Klagen geltend, dass jedenfalls die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht - zusammen mit anderen Kosten der Sanierung - als "anschaffungsnahe" Herstellungskosten anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.
Das FG wies die Klagen ab. Auf die Revisionen der Kläger wurden die Urteile teilweise aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen.
Die Gründe:
Der Begriff der "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG war vorliegend für die Fälle zu konkretisieren, in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Auch diese Aufwendungen sind in die anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.
Denn reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) gehören zu den "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG. Dies ist mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten Zweck zu begründen, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.
Demnach müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden.
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