Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln - Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz

Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche Toleranzschwelle bei "ca."-Zusatz

Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-Zusatz enthält. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt.

Der Sachverhalt:
Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit "ca. 100 qm" angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rd. 500 €. Im Januar 2008 forderten die Kläger den beklagten Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge.

Das AG gab der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage unter Klageabweisung im Übrigen teilweise statt. Das LG wies die Berufung der Kläger zurück. Es vertrat dabei die Auffassung, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche von 95 Quadratmetern zu berechnen sei. Auf die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das LG zurück.

Die Gründe:
Dem relativierenden Zusatz "ca." kommt für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) keine Bedeutung zu. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine "ca."-Angabe enthält. Mit der vorliegenden Entscheidung wird klargestellt, dass der relativierende Zusatz "ca." auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie hier vom LG angenommen: fünf Prozent) rechtfertigt.

Die Sache war an das LG zurückzuverweisen, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.

Linkhinweis:

• Der Volltext der Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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