Identitätswahrende Umwandlung einer GbR in eine OHG und später - formwechselnd - in eine GmbH bedeutet keinen Pächterwechsel
Die identitätswahrende Umwandlung einer GbR auf der Pächterseite zunächst in eine OHG und danach - formwechselnd - in eine GmbH (§§ 190 ff. UmwG), die nunmehr als Pächterin auftritt, bedeutet keine Überlassung der Pachtsache an einen Dritten. Ein Pächterwechsel und ein Wechsel in der Person des bisherigen Nutzers der Flächen sind mit der Umwandlung nicht verbunden.
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Eigentümer mehrerer landwirtschaftlich genutzter Flächen, die sie für die Zeit vom 1.10.2004 bis zum 30.9.2016 an die Beklagte zu 1) verpachtete, deren Gesellschafter die Beklagten zu 2) und 3) waren. Auf der Seite der Verpächter wurde der Pachtvertrag mit "K." unterschrieben, auf der Verpächterseite mit "O. B." (Beklagter zu 3). Im August 2006 meldeten die Beklagten zu 2) und 3) die M-OHG zur Eintragung in das Handelsregister an. Die Eintragung erfolgte kurz darauf. Mit Schreiben vom 18.9.2006 informierten die Beklagten zu 1) und 2) verschiedene Gläubiger über wirtschaftliche Probleme; die Kläger erhielten dieses Schreiben nicht.
Mit Anwaltsschreiben vom 22.11.2006 kündigten die Kläger gegenüber den Beklagten zu 1) bis 3), gestützt auf die sich aus dem Schreiben vom 18.9.2006 ergebende finanzielle Situation der Beklagten zu 1) und auf die mit dem Verkauf des Betriebs verbundene unerlaubte Überlassung der Flächen an Dritte, das Pachtverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung mit dem Hinweis, dass es weder zu einem Verkauf noch zu einem Gesellschafterwechsel gekommen sei.
Im November 2006 erklärten die Beklagten zu 2) und 3) als Gesellschafter der M-OHG deren Umwandlung in die M-GmbH (Beklagte zu 4), deren Eintragung in das Handelsregister wenig später erfolgte. Zugleich wurde die M-OHG im Handelsregister gelöscht. Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten zu 4) waren zunächst die Beklagten zu 2) und 3). Kurz darauf traten sie ihre Geschäftsanteile an eine Dritte ab und wurden als Geschäftsführer abberufen. Die Kläger verlangen von den Beklagten die Herausgabe der Pachtflächen. Sie haben sowohl in der Klageschrift als auch in weiteren Schriftsätzen vorsorglich erneut die Kündigung des Pachtverhältnisses, auch gegenüber der Beklagten zu 4), erklärt.
AG und OLG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und verurteilte die Beklagten zu 2) bis 4) als Gesamtschuldner, den Klägern die landwirtschaftlichen Flächen zurückzugeben.
Die Gründe:
Die Kläger haben gegenüber den Beklagten zu 2) bis 4) Anspruch auf Rückgabe der verpachteten Flächen nach § 596 Abs. 1 BGB. Ihnen steht ein Recht zur ordentlichen Kündigung aus § 594a Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 585a BGB zu, weil der Pachtvertrag nicht in der notwendigen schriftlicher Form abgeschlossen wurde. Zu Recht hat das OLG allerdings einen auf die Beendigung des Pachtverhältnisses durch eine außerordentliche fristlose Kündigung gestützten Rückgabeanspruch verneint. Ein solches Kündigungsrecht nach §§ 589 Abs. 1 Nr. 1, 594e Abs. 1 BGB i.V.m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB steht den Klägern nicht zu; die verpachteten Grundstücke wurden nicht "unbefugt einem Dritten überlassen".
Die Beklagte zu 1) wurde zunächst unter Wahrung ihrer Identität in die M-OHG umgewandelt. Sie hat damit lediglich ihre Rechtsform geändert. Eine Neugründung einer OHG lag nicht vor; das Vermögen der bisherigen GbR wurde mit allen Rechten und Pflichten Vermögen der OHG, ohne dass es einer Übertragung im Einzelnen bedurfte, mit der Folge, dass das Pachtverhältnis mit der Beklagten zu 1) ohne weiteres ein Pachtverhältnis mit der M-OHG wurde. Anschließend wurde die M-OHG formwechselnd und identitätswahrend nach §§ 190 ff. UmwG in die Beklagte zu 4) umgewandelt. Dies hat zur Folge, dass sie in der Rechtsform einer GmbH weiter besteht (§ 202 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Ein Pächterwechsel und ein Wechsel in der Person des bisherigen Nutzers der Flächen waren mit der Umwandlung nicht verbunden.
Auch aus einer analogen Anwendung der Regelungen der §§ 589 Abs. 1 Nr. 1, 594e Abs. 1 BGB i.V.m. § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB lässt sich kein Recht zur außerordentlichen Kündigung herleiten. § 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB verbietet die Nutzungsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Verpächters; das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses knüpft an einen Verstoß gegen dieses Verbot an. Die Norm untersagt jedoch nicht eine formwechselnde identitätswahrende Umwandlung des Pächters. Soll die Umwandlung ausgeschlossen und ein Verstoß dagegen mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Verpächters sanktioniert werden, müssen die Vertragsparteien dies vereinbaren.
Die Kläger haben allerdings einen auf die Beendigung des Pachtverhältnisses durch ordentliche Kündigung gestützten Rückgabeanspruch nach § 596 Abs. 1 BGB, weil der Pachtvertrag nicht in schriftlicher Form im Sinne dieser Vorschrift abgeschlossen wurde. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterschreiben. Im Streitfall hat jedoch nur einer der Kläger als Gesellschafter der GbR ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Gesellschafters erläuternden Zusatzes unterschrieben. Mangels der notwendigen Schriftform gilt der Vertrag daher für unbestimmte Zeit (§ 585a BGB). Er konnte somit von den Klägern spätestens am 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden (§ 594a Abs. 1 S. 1 BGB). Diese Kündigung haben die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 22.11.2006 gegenüber den Beklagten zu 1) bis 3) und in ihrem Schriftsatz vom 5.6.2007 an das AG auch gegenüber der Beklagten zu 4) ausgesprochen. Dadurch ist das Pachtverhältnis mit Ablauf des 30.9.2009 beendet worden.
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