Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln - Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen: Im Rahmen von § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG genügt die Angabe des Namens der juristischen Person

Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen: Im Rahmen von § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG genügt die Angabe des Namens der juristischen Person

Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG abgegebenen "Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. Der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Klägerin mit Schreiben vom 9.5.2005 begehrte Mieterhöhung.

Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1980 hatte der Beklagte für die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgebühr lediglich Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übrigen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11.12.1986 stellte die Klägerin die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV und § 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden Betriebskosten erhob.

In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten jährlich ab. Hiergegen erhob der Beklagte keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die die Beklagte nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend machte.

AG und LG gaben der auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete ab 1.8.2005 gerichteten Klage statt. Die Revision des Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 9.5.2005 zu (§ 558 BGB). Dem LG ist darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit.

Der Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde, blieb ohne Erfolg. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9.5.2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Mietstruktur. Die Klägerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr und die Vorauszahlungen für Heizung sowie für die übrigen Betriebskosten gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebskosten entsprach jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Klägerin mit Schreiben vom 11.12.1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur.

Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9.5.2005 aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten ("Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Klägerin ging - für den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 9.5.2005 nicht nur eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begehrte, sondern darüber hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte.

Die von der Klägerin mit Schreiben vom 11.12.1986 vorgenommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist auch wirksam. Die Umstellungserklärung der Klägerin genügt den formellen Anforderungen gem. § 10 Abs. 1 S. 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entgegen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Klägerin und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Person angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Dies wird zwar in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig verlangt, der BGH folgt dieser Auffassung jedoch nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG ist erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt. Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus.

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