Bezugspunkte für Betriebskosten und Angaben zur Fläche berühren allein die Richtigkeit der Abrechnung
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die "formelle" Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit April 2000 Mieter einer seit Februar 2006 der Klägerin gehörenden Eigentumswohnung. Die Wohnung ist Bestandteil einer Wohnungseigentumsanlage, die insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen umfasst. Die Parteien schlossen aus Anlass des Vermieterwechsels einen neuen Mietvertrag, in dem in § 3 geregelt ist, dass die Beklagten für die im Vertrag näher bezeichneten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten haben, über die jährlich abzurechnen ist.
Die Klägerin machte mit ihrer Klage Ausgleich der Nachforderungen aus den von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen vom Dezember 2007 für das Abrechnungsjahr 2006 i.H.v. rund 1.167 € und vom Juli 2008 für das Abrechnungsjahr 2007 i.H.v. rund 956 € geltend. Das AG gab der Klage i.H.v. 846 € statt; das LG wies sie insgesamt ab. Es war der Ansicht, die Nachforderungen stünden der Klägerin nicht zu, weil beide Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam seien.
Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Der Klägerin können die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung versagt werden.
Zwar ging das LG zutreffend davon aus, davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Zu Unrecht beanstandete es allerdings, dass in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 die Abrechnung der Kostenpositionen, die nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden, nicht nachvollziehbar sei, weil nicht die Einzelflächen aller 20 Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage bestehe, angegeben seien.
Nach der BGH-Rechtsprechung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden.
Im vorliegenden Fall ließ sich aus den Angaben und den in der Abrechnung angegebenen Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten der in der Abrechnung angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung.
Linkhinweise:
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Arbeitsrecht