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05.04.2012
BGH 10.2.2012, V ZR 105/11

Einzelner Wohnungseigentümer kann Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nicht so einfach durchsetzen

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG hierfür besteht. Den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
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Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Juli 2008 bestellten die Wohnungseigentümer die Beigeladene, deren Rechtsvorgängerin die Anlage bereits seit 1970 verwaltet hatte, für die Dauer von fünf Jahren als Verwalterin. Im September 2009 forderte der Kläger die Beklagten erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zuzustimmen, die der vorzeitigen Abberufung der neuen Verwalterin dienen sollte.

Wie sich rausstellte, hatte die Verwalterin im Jahre 2009 Eintragungen Fehler bei der Führung der Beschluss-Sammlung gemacht. Außerdem war ein die Treppenhausreinigung betreffender Beschluss aus dem Jahr 2008 erst im Jahr 2010 umgesetzt worden. Die Mängel hatten allerdings nicht zu negativen Folgen geführt und waren teilweise durch Anfangsmängel der verwendeten Software verursacht worden.

Seine auf die sofortige Abberufung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Die Gründe:
Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Abberufung der Verwalterin.

Zwar besteht Uneinigkeit darüber, ob ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers ohne Weiteres anzunehmen ist, wenn ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters besteht. Überwiegend wird dies allerdings verneint. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG hierfür besteht. Den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Nachvollziehbare Motive dafür, von der Abberufung Abstand zu nehmen, können etwa sein, wenn die Mehrheit einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig hält und nach einer Erörterung der Mängel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertraut.

Daran gemessen hielt die Entscheidung des Berufungsgerichtes stand, dass die Mängel nicht so gravierend waren. Die Mängel der Beschluss-Sammlung hatten nicht zu negativen Folgen geführt. Außerdem hatte es zutreffend darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung erst mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingeführt wurde. Aus der Anhörung des Geschäftsführers der Verwalterin war deutlich geworden, dass die Probleme teilweise durch Anfangsmängel der verwendeten Software verursacht wurden. Auch die verzögerte Umsetzung des die Treppenhausreinigung betreffenden Beschlusses machte die Zusammenarbeit nicht unzumutbar.

Linkhinweis:

  • Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BGH veröffentlicht.
  • Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 05.04.2012 01:25
Quelle: BGH online