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29.09.2016
BGH 20.7.2016, VIII ZR 263/14

Mietrückstände: Geringe Gegenforderung schließt Kündigung nicht aus

Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder Nr. 3b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.
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Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit dem Ende 1997 Mieter einer 52,72 qm großen Wohnung, die seit April 2004 der Klägerin gehört. Bis Ende 2012 betrug die monatliche Kaltmiete rund 296 € zzgl. einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten i.H.v. 65,93 €. Die Wohnung verfügte damals nur über eine Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser- und Heizungsverbrauch unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. Im Zuge umfangreicher energetischer Sanierungsmaßnahmen in den Jahren 2011 und 2012, wobei u.a. eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden, begehrte die Klägerin eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen i.H.v. 70,68 €. Für die Zeit ab Januar 2015 ermäßigte die Klägerin nach einer Abrechnung den monatlichen Betriebskostenvorschuss auf 37 € und den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss auf 45 €.

Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 16.7.2014 wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Zuvor hatte die Klägerin eine Verrechnung der Guthaben und Forderungen aus verschiedenen Nebenkostenabrechnungen vorgenommen und dabei zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung i.H.v. 588,80 € aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 sowie i.H.v. 432,78 € aus der Heizkostenabrechnung 2012/2013 eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine Abschlagszahlung aus Oktober 2013 i.H.v. 300 €, Gutschriften i.H.v. 83,95 € und 131,40 € sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 i.H.v. 286,12 € berücksichtigt. Danach verblieb eine Restforderung i.H.v. 220,11 €.

Am 27.1.2015 erklärte die Klägerin erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage auch auf diese Kündigung, die mit einem von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand i.H.v. 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Das AG gab der Räumungsklage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte nicht berücksichtigt, dass eine nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder Nr. 3b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 auch nicht daran, dass die Abrechnungen mangels näherer Angaben zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam gewesen wären. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (BGH-Urt. v. 12.11.2014, Az.: VIII ZR 112/14).

Linkhinweise:

  • Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
  • Für den Volltext der Entscheidung klicken Sie bitte hier.
Verlag Dr. Otto Schmidt vom 29.09.2016 02:13
Quelle: BGH online