Zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. In dem  Mietvertrag aus Oktober 1993 war ein monatlicher 580,77 DM vereinbart. Außerdem war ein Betriebskostenvorschuss von 232,50 DM genannt, der allerdings keine Heizkosten beinhaltete. Die Nebenkosten für Betriebskosten wurden laut Vertrag in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben.

Im November 2008 erhielt die Beklagte von der Klägerin eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, in welcher ein Nachforderungsbetrag von rund 1.006 € errechnet worden war. Die Klägerin war der Ansicht, im Mietvertrag seien Vorschüsse auf Betriebskosten gem. § 27 der II. Berechnungsverordnung vereinbart worden. Diese könnten daher abgerechnet und umgelegt werden. Die Beklagte leistete die geforderte Nachzahlung allerdings nicht.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Die Gründe:
Der Mietvertrag enthielt keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Zahlung abrechenbarer Betriebskosten, weshalb die Klage zu Recht abgewiesen worden war.

Zwar sieht § 556 Abs. 1 S. 1 BGB n.F. vor, dass die Vertragsparteien regeln können, der Mieter solle Betriebskosten tragen. Eine Vereinbarung dieses Inhalts muss dem Mietvertrag allerdings klar und eindeutig zu entnehmen sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden. Diese Voraussetzungen sind selbst bei einer formularmäßigen Vereinbarung erfüllt, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung enthält, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handelt.

Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag weder eine Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch eine Verweisung auf die - seinerzeit noch geltende - Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung, sondern nur das Wort "Betriebskostenvorschuss". Welchen anderen Inhalt die Vertragsparteien dem Begriff beigelegt haben, ließ sich auch durch eine Auslegung des Mietvertrages nicht erkennen.

Zwar deutet die Vereinbarung einer Vorauszahlung darauf hin, dass jedenfalls einzelne Betriebskosten umgelegt werden sollten. Insofern kann die Höhe der Vorauszahlungen ein Indiz für den Umfang der Betriebskostenumlegung sein. Im vorliegenden Fall beliefen sich die Vorauszahlungen auf rund 40 % der Miete, obwohl Heizkosten, die in der Regel einen beträchtlichen Anteil der Betriebskosten ausmachen, gerade nicht in dem Betrag enthalten waren. Angesichts dieser Höhe der Vorauszahlungen konnte aber nicht ausgeschlossen werden, dass mit "Betriebskosten" bzw. "Nebenkosten" auch Positionen gemeint sein sollten, die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung nicht enthalten waren. Infolge der insofern bestehenden Unklarheit war eine inhaltlich bestimmte Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten nicht zustande gekommen.

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