11.07.2011

§ 566a BGB setzt keine ununterbrochene "Kautionskette" voraus

Bei vermieteten Wohnräumen, die nach Inkrafttreten von § 566a BGB veräußert wurden tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. - weitere Veräußerungen gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war. Der § 566a BGB dient allein dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden.

BGH 1.6.2011, VIII ZR 304/10
Der Sachverhalt:
Die Klägerin war bis Ende Mai 2009 Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Ursprünglich war das Mietverhältnis im Jahr 1987 mit dem damaligen Eigentümer B. begründet worden, an den die Klägerin die vereinbarte Kaution i.H.v. rund 480 € gezahlt hatte. Die Wohnung wurde zunächst im Jahr 1993 veräußert. Im Jahr 2004 folgte eine weitere Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung. Der Erwerber verkaufte die Wohnung seinerseits im Jahr 2005 an die Beklagten.

Die Klägerin begehrte nach Kündigung des Mietverhältnisses Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen. AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH die Urteile auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kam es nicht darauf an, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der Veräußerung des Mietobjekts im Jahr 1993 an den ersten Erwerber weitergeleitet hatte. Denn die Beklagten erwarben das Mietobjekt im Jahr 2005 und waren deshalb nach § 566a BGB in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten. Dies galt unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet wurde.

Der § 566a BGB dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden.

Aus § 566a BGB folgt nicht, dass die Haftung der Erwerbers nicht weiter gehen kann als die des veräußernden früheren Vermieters, denn die Haftung des Erwerbers bezüglich der Kaution richtet sich nach der insoweit weitergehenden Bestimmung des § 566a BGB. Der Vermieter, der das Mietobjekt nach Inkrafttreten der Vorschrift erwirbt kann dem Haftungsrisiko dadurch begegnen, dass er bei Abschluss des Kaufvertrags dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt wird oder der Umstand, dass er dem Mieter gegenüber in jedem Fall in die Pflichten aus der Kaution eintritt, bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird. Gesichtspunkte der (echten) Rückwirkung spielen keine Rolle, wenn das Veräußerungsgeschäft nach dem Inkrafttreten des § 566a BGB erfolgt ist.

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