Abmahnung vor außerordentlicher Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung einer Wohnung über airbnb ist grundsätzlich erforderlich

Der Sachverhalt:
Der Beklagte bewohnt ein Appartement in einem Haus, dessen vermeintliche Eigentümerin und Vermieterin die Klägerin ist. Der Beklagte vermietete seine Wohnung über das Portal airbnb.com drei Mal an Gäste für Urlaubsaufenthalte und holte dazu vorher keine Einwilligung der Klägerin ein. Diese wäre aber laut Mietvertrag erforderlich gewesen.
Ebenso beinhaltet der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Vermieter bei unbefugter Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Sollte dies nicht geschehen, sei eine fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses möglich.

Die Klägerin kündigte sodann aufgrund der dreimaligen Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächst möglichen Termin ohne den Beklagten vorher abzumahnen. Der Beklagte ließ sich aufgrund des Zugangs der Kündigung rechtlich beraten und unterließ fortan die Untervermietungen.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage der Klägerin hatte zunächst vor dem AG Erfolg. Auf die Berufung des Beklagten wurde das Urteil jedoch vom LG aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Gründe:
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Vor dem Kündigungsausspruch wäre nämlich eine Abmahnung erforderlich gewesen. Da diese nicht vorliegt, war die Klägerin weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung berechtigt.

Für die außerordentliche Kündigung bei Wohnraum muss ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 BGB gegeben sein. Ein solcher liegt insbesondere gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Vermieterrechte in erheblichen Maß verletzt, in dem er die Mietsache unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlasst. Dies ist hier grundsätzlich gegeben. Gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist die Kündigung bei einer Verletzung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Eine Abmahnung war damit grundsätzlich erforderlich. Sie war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Dies ist gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nämlich nur der Fall, wenn eine Frist oder die Abmahnung keinen Erfolg versprechen bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Beides liegt im Streitfall nicht vor. Die Abmahnung ist zum einen geeignet, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden und die Vertrauensgrundlage wiederherzustellen. Ein besonderer Grund, der so schwer wiegt, dass eine Vertragsfortsetzung seitens der Klägerin unzumutbar wäre, ist zum anderen nicht gegeben.

Die im Mietvertrag vereinbarte Regelung der Parteien, wonach der Vermieter bei unbefugter Untervermietung zunächst den Mieter zur Unterlassung auffordern muss, zeigt, dass die Parteien die unbefugte Untervermietung als keinen besonders schweren Fall der Vertragsverletzung ansehen. Die geregelte Aufforderung zur Unterlassung als Maßnahme vor der Kündigung kommt einer Abmahnung gleich.

Zudem ist auch kein besonderer Grund für die sofortige Kündigung ersichtlich. Dies wäre nur der Fall, wenn besondere Umstände zu dem Vertragsverstoß hinzutreten würden, die ihn als besonders schwer erscheinen ließen. Solche Umstände wie z.B. die Missachtung einer vorherigen Abmahnung oder besondere Abnutzungserscheinungen der Mietsache liegen aber nicht vor. Der Beklagte vermietete seine Wohnung lediglich drei Mal vor dem Erhalt der Kündigung unter und nahm mit Erhalt dieser davon Abstand.

Nach BGH-Rechtsprechung wird bei der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters zwar keine Abmahnung vorausgesetzt. Aber der Abmahnung kann insofern eine Bedeutung zukommen, als das erst ihre Missachtung der vorangegangen Vertragsverletzung die für die Kündigung erforderliche Erheblichkeit gibt. Auch eine ordentliche Kündigung scheidet aufgrund der fehlenden Erheblichkeit der Verletzung daher ohne Abmahnung aus.

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