Auslegung eines Mietspiegels unterliegt grundsätzlich der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung

Der Sachverhalt:
Die Beklagten hatten im November 2005 eine Wohnung des Klägers in Regensburg angemietet. Im Juli 2009 begehrte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung von 900 € auf 961 €. Dabei nahm der Kläger auf den für den damaligen Zeitpunkt maßgeblichen qualifizierten Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg Bezug. Danach galten als ortsübliche Vergleichsmieten die Nettomieten, die innerhalb einer Zweidrittelspannbreite lagen. Die Spanne umfasste die nach den Tabellenwerten errechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete +/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete. Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete waren anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen.

Der Kläger errechnete aus der Basismiete von 5,63 € pro Quadratmeter ohne nähere Begründung pauschale Zuschläge von insgesamt 28 %. Hinzu kam ein Zuschlag von 15 % der Basismiete für die übergroße Terrasse mit Aussicht zur Altstadt.

AG und LG wiesen die auf Zustimmung der Beklagten zur vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ab. Sie errechneten Zuschläge von insgesamt 32 % - davon nur 3 % für die übergroße Terrasse - und damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von rund 887 €. Die hiergegen gerichtete Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Diese Beurteilung der Vorinstanzen hielt der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Auslegung eines Mietspiegels gem. § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB unterliegt grundsätzlich der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen besteht auch bei einem Mietspiegel i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung, das es rechtfertigt, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln.

Die Auffassung des Klägers, dass der Vermieter berechtigt sei, den nach den Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg möglichen Zuschlag von bis zu 20 % zu der errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ohne jede Begründung zu verlangen, traf nicht zu. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde. Dabei kann sich auch die Einzelvergleichsmiete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt.

Davon ist der Senat entgegen der Auffassung des Klägers in seinem Urteil vom 21.10.2010 (Az.: VIII ZR 30/09) nicht abgewichen. Der Senat hat seine Rechtsprechung lediglich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben darf. Er hat nicht, wie der Kläger meint, entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa "generell" - d.h. unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfe.

Zutreffend hatte das AG darauf hingewiesen, dass die Terrasse bereits im Zusammenhang mit der guten Wohnlage, wozu auch eine offene Bebauung mit schöner Aussicht zählt, mit einem Zuschlag berücksichtigt worden sei. Hinzu kam, dass die Terrasse auch über die Berücksichtigung bei der Wohnfläche in die Ermittlung der Basismiete mit einfließe. Insofern hatte das AG den Ausblick von der Terrasse mit einem gesonderten Zuschlag von 3 % korrekt berücksichtigt. Ein höherer Zuschlag war nicht gerechtfertigt.

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