Bei Vereinbarung einer Umsatzsteuerumlage sind alle Bestandteile des Mietpreises umsatzsteuerpflichtig

Der Sachverhalt:
Die Klägerin war die Vermieterin des Beklagten. Dieser hatte von ihr gewerbliche Räume angemietet. Der Beklagte war mit den Mietpreiszahlungen im Rückstand. Die Parteien stritten über Zahlungsansprüche der Klägerin i.H.v. 37.107 €. Der Beklagte machte Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrechte gegenüber der Klägerin geltend. Der Beklagte wies auf Mängel hin, die von der Klägerin bestritten wurden. Außerdem wandte er sich gegen den Zahlungsanspruch hinsichtlich rückständiger Nebenkosten, insbesondere gegen den Ansatz der Umsatzsteuer. Er hielt den Kostenansatz für bedenklich.

Das LG gab der Klage statt. Die Berufung des Beklagten vor dem OLG blieb erfolglos.

Die Gründe:
Das LG hatte zu Recht dahin stehen lassen, ob das Mietverhältnis der Parteien wirksam gekündigt wurde oder nicht. Der Zahlungsanspruch der Klägerin folgte vielmehr entweder aus § 535 Abs. 2 BGB oder aus § 546a Abs. 1 BGB. Darauf, dass die geforderte Miete für vergleichbare Objekte ortsüblich war, kam es im Anwendungsbereich des § 546a Abs. 1 BGB nicht an, da die Klägerin die vereinbarte Miete verlangte.

Dem Beklagten standen gegenüber dem Mietanspruch der Klägerin keine Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrechte zu. Die streitgegenständlichen Mängel waren von der Klägerin bestritten worden. Gegenteiliges ergab sich auch nicht aus den Äußerungen der Firma Facility Management noch haben die Parteien die Anwendung der Klausel nach Vertragsschluss konkludent abbedungen. Einen Vertrauenstatbestand hatten insoweit auch weder die Klägerin noch die Verwalterfirma gesetzt. Für die an strenge und hier nicht vorliegende Anforderungen geknüpfte Anwendung des § 242 BGB war kein Raum.

Ohne Erfolg wandte sich der Beklagte letztlich gegen seine Verurteilung zur Zahlung rückständiger Nebenkosten. Denn seine Bedenken gegen den Kostenansatz waren insgesamt unbeachtlich. Die Aufzugskosten waren vertraglich vereinbart und unabhängig davon von dem Beklagten zu tragen, ob er den Aufzug nutzt oder nicht. Die Umlage der Kosten der Gebäudeüberwachung war ausdrücklich als umlagefähig vereinbart. Einer Aufgliederung bedurfte es nicht. Die Umlage nach der Gesamtfläche hielt sich im Rahmen des dem Vermieter zustehenden Ermessens bei der Wahl des Umlageschlüssels.

Auch die Einwendungen gegen den Ansatz der Umsatzsteuer waren unerheblich. Umsatzsteuer, deren Umlage hier auch für die Betriebskosten wirksam vereinbart war, ist entgegen den Ausführungen der Berufung auf alle Betriebskosten zu zahlen, gleichgültig, ob die dem Vermieter berechneten Betriebskosten ihrerseits wieder Umsatzsteuer enthalten oder nicht. Die Nebenkostenumlage ist Teil des Mietentgelts, dass der Mieter als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung schuldet. Deshalb sind bei Vereinbarung einer Umsatzsteuerumlage alle Bestandteile des Mietpreises umsatzsteuerpflichtig. Nebenkosten sind keine durchlaufenden Posten i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 5 UStG, sondern Entgelt nach § 10 Abs. 1 S. 2 UStG.

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