Betriebskostenabrechnung auch bei Schätzung der für den Mieter angesetzten Kosten formell ordnungsgemäß

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der Beklagte trat durch Erwerb der Wohnung als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein.

Der Kläger, der nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu mtl. Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet ist, errechnete für den Zeitraum August 2010 bis Ende Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten i.H.v. rd. 485 €, dessen Zahlung er mit der Klage verlangt. Der Beklagte rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits im Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten i.H.v. rd. 1.050 € aus, auf dessen Zahlung der Beklagte den Kläger widerklagend in Anspruch nimmt.

Der Beklagte wies am Ende seiner Abrechnung von Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch auf rd. 1.650 € und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen auf rd. 220 € geschätzt worden seien. Nach Auffassung des Klägers entspricht die Abrechnung nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

AG und LG gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Entgegen der Auffassung des LG entspricht die dem Kläger von dem Beklagten für den Zeitraum August 2010 bis Juli 2011 erteilte Betriebskostenabrechnung von Juli 2012 den formellen Anforderungen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Diesen Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung des Beklagten von Juli 2012 gerecht. Aus ihr sind sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich.

Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 Prozent der Gesamtkosten) ist jeweils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Klägers angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist. Bei der Umlage nach Verbrauch (70 Prozent der Gesamtkosten) lässt sich der Abrechnung entnehmen, dass bzgl. der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wurden. Auch für die Wohnung des Klägers sind eine konkrete Warmwassermenge angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten. Da in der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist, kann der als Anteil des Klägers ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.650 €) rechnerisch nachvollzogen werden.

Entsprechendes gilt für die Umlage von 70 Prozent der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Verhältnis des für die Wohnung des Klägers angegebenen Verbrauchs zum Gesamtverbrauch im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Dass die für die Wohnung des Klägers angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer "prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs" ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf "einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume" beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

Entgegen einer teilweise vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. So muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gem. § 9a Abs. 1 HeizkostenVO als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet.

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