10.04.2013

Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein

Die Vorschrift des § 551 Abs. 1 u. 4 BGB begrenzt zwar die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten. Sie findet allerdings keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

BGH 10.4.2013, VIII ZR 379/12
Der Sachverhalt:
Der Bruder der Beklagten hatte vom Kläger eine Wohnung in Mannheim gemietet. Die Miete belief sich auf monatlich 350 € plus 95 € Nebenkosten. Nachdem der Bruder die Mietzahlungen für Juli und August 2007 schuldig geblieben war, drohte ihm die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Bitten der Beklagten war der Kläger bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Beklagte unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Kläger verbürgte.

In der Folgezeit zahlte der Bruder der Beklagten auch nicht die Mieten für Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008. Er wurde - nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger - zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten i.H.v. rund 6.499 € nebst Zinsen verurteilt. Der Kläger verlangte von der Beklagten aufgrund der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe und zusätzlich die darin nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und September 2009. Die Beklagte war nur zur Zahlung von drei Monatsmieten i.H.v. insgesamt 1.050 € bereit.

LG und OLG gaben der Klage statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Der Kläger kann von der Beklagten die gesamte Summe aus dem Bürgschaftsverhältnis verlangen.

Die Vorschrift des § 551 Abs. 1 u. 4 BGB begrenzt zwar die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten. Sie findet allerdings keine Anwendung auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.

Linkhinweise:

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BGH PM Nr. 61 vom 10.4.2013
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