Einwilligung in Schuldübernahme durch künftigen Eigentümer reicht nicht aus

Der Sachverhalt:
Im August 1998 hatte Dr. S. unter Erteilung einer Belastungsvollmacht ein Grundstück an die K-GmbH verkauft, die dieses teilen, mit Häusern bebauen und anschließend veräußern wollte. Die Auflassung an die K-GmbH wurde vollzogen. Zur Finanzierung des Vorhabens gewährte die Beklagte der K-GmbH einen Kredit. Zur Absicherung der Kreditverbindlichkeiten hatte die K-GmbH im November 1999 unter Verwendung der Belastungsvollmacht des noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Dr. S. zugunsten der Beklagten an dem Grundstück zwei Sicherungsgrundschulden bestellt und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in das Grundstück in der Weise unterworfen, dass die Zwangsvollstreckung auch gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig ist.

Im Juni 2000 wurde zugunsten der K-GmbH eine Auflassungsvormerkung im Rang nach den Grundschulden in das Grundbuch eingetragen. Ende Juli 2000 verkaufte sie eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundstücks unter Abtretung der Auflassungsvormerkung an die Klägerin; die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch erfolgte im März 2001. Kurz darauf fiel die K-GmbH in die Insolvenz. Im Mai 2001 schloss der Insolvenzverwalter der K-GmbH mit der K. H. GmbH einen notariellen "Grundstückskaufvertrag im Wege der Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs". Darin übernahm die K. H. GmbH alle Rechte und Pflichten der K-GmbH aus näher bezeichneten Grundstückskaufverträgen. Im Juli 2001 erhielt Dr. S. den Kaufpreis.

Kurz darauf übernahm die K. H. GmbH mit Zustimmung der Beklagten die Kreditverbindlichkeiten der insolventen K-GmbH und trat an deren Stelle in das Kreditverhältnis ein. Zugleich wurde vereinbart, dass u.a. die beiden auf dem Grundstück lastenden Grundschulden fortan der Sicherung der Ansprüche der Beklagten gegenüber der neuen Schuldnerin dienen. Dr. S., der zu diesem Zeitpunkt noch im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen war, war an der Vereinbarung nicht beteiligt.

Ein halbes Jahr später fiel auch die K. H. GmbH in die Insolvenz. Die Beklagte kündigte daraufhin die Darlehen. Ende 2002 wurde die K-GmbH als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen. Im März 2003 erklärten der Insolvenzverwalter der K. H. GmbH und die Klägerin die Auflassung hinsichtlich der nunmehr vermessenen Teilfläche dieses Grundstücks. Im Februar 2005 wurde die K. H. GmbH als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen.

Die Beklagte betreibt die Zwangsvollstreckung aus den beiden Sicherungsgrundschulden. Im Juni 2009 wurde die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet. Im September 2010 wurde die Klägerin als Eigentümerin der vermessenen Teilfläche des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen. Auf Antrag der Klägerin hat das LG die Zwangsversteigerung für unzulässig erklärt und die Beklagte verurteilt, eine Löschungsbewilligung für die beiden auf dem Grundstück der Klägerin lastenden Grundschulden abzugeben. Das OLG hat auf die Berufung der Beklagten die Zwangsvollstreckung nur insoweit für unzulässig erklärt, als sie einen Gesamtbetrag von 143.784 € überstieg. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Gründe:
Soweit die Klägerin neben der Vollstreckungsabwehrklage gegen die Beklagte einen Anspruch gem. § 894 BGB auf Bewilligung der Löschung der beiden Grundschulden geltend gemacht hatte, war das Berufungsgericht zwar zu Recht von der Zulässigkeit der Klage ausgegangen. Mit der abgegebenen Begründung ließ sich der geltend gemachte Anspruch aber nicht verneinen. Das OLG nahm rechtsfehlerhaft an, dass ein Löschungsanspruch der Klägerin nicht bestehe, weil die Beklagte noch Inhaberin der Grundschulden sei. Damit verkannte es, dass die zwischen der K-GmbH und der K. H. GmbH vereinbarte Schuldübernahme aus Juli 2001 wegen Fehlens der Einwilligung des damaligen Grundstücks-eigentümers Dr. S. dazu geführt hatte, dass die Grundschulden zu Eigentümergrundschulden geworden war.

Nach einer Schuldübernahme geht eine für die übernommene Schuld bestehende Grundschuld gem. § 418 Abs. 1 S. 2 BGB und dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB auf den Grundstückseigentümer über; dies gilt auch, wenn die Sicherheit - wie hier - in einer Sicherungsgrundschuld besteht. Diese Vorschriften finden nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB aber keine Anwendung, wenn derjenige, welchem der verhaftete Gegenstand zur Zeit der Schuldübernahme gehört, in die Schuldübernahme einwilligt. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kam es für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB nicht auf die der K-GmbH als "wirtschaftlicher" oder "künftiger" Eigentümerin des Grundstücks an, sondern auf diejenige von Dr. S. als dem zum Zeitpunkt der Schuldübernahme im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB auch dann auf diejenige des eingetragenen Eigentümers und nicht auf die eines künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers an, wenn zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, der Kaufpreis entrichtet und ihm durch den Grundstückseigentümer eine Belastungsvollmacht erteilt wurde. Der Gesetzgeber wollte mit § 418 Abs. 1 BGB "klare und bestimmte Verhältnisse" schaffen. Dem widerspräche es, die für die Zustimmung nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB maßgebliche Person nach wirtschaftlichen Kriterien entsprechend den Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles zu bestimmen.

Im Übrigen bleibt es dem Erwerber eines Grundstücks, den der Verkäufer - wie hier - durch Erteilung einer Belastungsvollmacht zur Bestellung von Grundschulden ermächtigt hat, unbenommen, einem etwaigen Interesse an einer künftigen Schuldübernahme durch einen Dritten durch entsprechende Vereinbarungen bereits bei Vertragsschluss mit dem Verkäufer Rechnung zu tragen. Anders als das Berufungsgericht meinte, ist die nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB für die Zustimmung maßgebliche Person auch nicht durch Auslegung der zwischen der K-GmbH als Darlehensnehmerin und der Bank getroffenen Sicherungsvereinbarung festzustellen. Da es an einer Einwilligung des damaligen Eigentümers Dr. S. in die Schuldübernahme fehlte, waren die Grundschulden kraft Gesetzes auf ihn übergegangen.

Linkhinweise:

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