Erwerber einer gewerblich vermieteten Immobilie tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Kaution ein

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Juni 1996 an den Beklagten Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis vermietet. Der Beklagte verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe i.H.v. 16.000 DM. Im November 2006 bat er die Kläger um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin die Pfandfreigabe, forderten den Beklagten in der Folgezeit jedoch wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf.

Im September 2007 verkauften die Kläger das Grundstück. Die Erwerberin wurde im März 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Im notariellen Kaufvertrag wiurde die Kaution des Beklagten i.H.v. 8.180 € als fehlend bezeichnet. Die Kläger zahlten den noch offenen Kautionsbetrag auf ein Konto ein und verlangten als frühere Eigentümer und Vermieter der Gewerberäume von dem Beklagten die Leistung der Kaution an die neue Eigentümerin.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab ihr statt. Die Revision des Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Die Erwerberin hatte gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung der zuerkannten Kaution.

Gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen. Danach war hier die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren, denn sie diente der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und war untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber trat somit gem. § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein.

Dass der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgte, stand dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution war aufgrund der Pfandfreigabeerklärung der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten. Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit stand auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war. Zwar ist es streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht. Die Frage konnte hier allerdings offen bleiben, weil die Kläger keinen eigenen Anspruch mehr gegen den Beklagten hatten.

Letztlich war der Anspruch der Kläger auf Leistung der Kaution auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen. Die Kläger hatten die Pfandfreigabe der von dem Beklagten zur Sicherheit verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des Beklagten erklärt, weil diese fällig wurden und der Beklagte zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen. Somit konnten die Kläger davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kläger hatten deshalb einen - nicht erfüllten - Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der Pfandfreigabe der Kläger konnte somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden.

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