Immobilienkauf: Zur Erfüllung einer formunwirksam geschlossenen Rückkaufverpflichtung durch formwirksamen Kauf durch einen Dritten

Der Sachverhalt:
Mit notariellem Vertrag vom 18.12.1998 kauften die Kläger eine Eigentumswohnung von einer GmbH. Mit dem Beklagten, der alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter der GmbH war, schlossen die Kläger am Tag darauf privatschriftlich einen sog. Gewährleistungsvertrag, der u.a. eine Verpflichtung des Beklagten enthält, die Wohnung zurückzukaufen. Die Kläger wurden als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Im Mai 2008 forderten die Kläger den Beklagten auf, die Rückkaufsverpflichtung zu erfüllen. Daraufhin kaufte eine Bauträgergesellschaft, vertreten durch den Beklagten als geschäftsführenden Gesellschafter, mit notariellem Vertrag vom 19.12.2008 die Eigentumswohnung von den Klägern. Später trat sie in Ausübung eines ihr eingeräumten Rücktrittsrechts von dem Vertrag wieder zurück.

Die Kläger verlangen - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - von dem Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Rückkaufsverpflichtung in Höhe des vereinbarten Rückkaufpreises von rd. 51.000 €, Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung, sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten von rd. 2.200 € nebst Zinsen.

LG und OLG gaben der Klage statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Rückkaufsverpflichtung hätte nach § 313 S. 1 BGB aF der notariellen Beurkundung bedurft und war sonach nichtig, § 125 BGB. Rechtlich nicht haltbar ist die Auffassung des OLG, die Rückkaufsverpflichtung sei entsprechend § 311b Abs. 1 S. 2 BGB (richtig wäre: § 313 S. 2 BGB aF) dadurch wirksam geworden, dass die Bauträgergesellschaft auf Veranlassung des Beklagten die Eigentumswohnung mit am 19.12.2008 notariell beurkundetem Vertrag gekauft habe.

Die Bejahung eines "Erfüllungszusammenhangs" zwischen der formunwirksam vereinbarten Rückkaufsverpflichtung des Beklagten und dem formwirksamen Kauf der Wohnung durch die Bauträgergesellschaft ist rechtsfehlerhaft. Der Senat hat sich in einer Entscheidung vom 8.10.2004 (V ZR 178/03) ausführlich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen in dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten die Erfüllung eines formunwirksamen Vorvertrages gesehen werden kann. Danach fehlt es regelmäßig an dem notwendigen Erfüllungszusammenhang, wenn ein Dritter anstelle des ursprünglich vorgesehenen Käufers den formwirksamen Vertrag schließt. Das ist selbst dann nicht anders, wenn derjenige, der sich formunwirksam zum Kauf verpflichtet hat, das Recht hatte, den Dritten als Käufer zu vermitteln.

Der Verkauf an einen Dritten genügt den Anforderungen an den zur Heilung nach § 313 S. 2 BGB aF erforderlichen Erfüllungstatbestand allerdings dann, wenn der Verkäufer sich in dem Vorvertrag formunwirksam verpflichtet hatte, an den Dritten zu verkaufen. Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht gegeben. Zum Rückkauf hatte sich - formunwirksam - der Beklagte verpflichtet. An ihn, nicht an einen Dritten (die Bauträgergesellschaft) sollten die Kläger verkaufen. Nur ein wirksamer Kaufvertrag mit dem Beklagten hätte daher den Formmangel heilen können. Ob der Beklagte den Verkauf an die Bauträgergesellschaft vermittelt oder veranlasst hat, ist ohne Belang.

Entgegen der Auffassung des OLG lässt sich aus § 267 Abs. 1 BGB nichts anderes herleiten. Zum einen führte die Anwendung dieser Norm zur Erfüllung und schlösse einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von vornherein aus. Zum anderen entscheidet über die Frage der Heilungswirkung nicht die Norm des § 267 BGB, sondern die des § 313 S. 2 BGB aF, und diese verlangt - nach der Auslegung des Senats - den Zusammenhang zwischen dem unwirksamen Grundgeschäft und der Erfüllung durch Auflassung und Eintragung. Die Auflassung an einen beliebigen Dritten reicht gerade nicht. Strukturell nicht anders ist es bei der entsprechenden Anwendung der Norm auf das Verhältnis von unwirksamem (Vor-)vertrag und wirksamem Hauptvertrag.

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