Instandsetzung ist im Zweifel Sache der Gemeinschaft

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In seinem Eigentum befindet sich ein im Hof der Wohnanlage stehendes zweigeschossiges Einfamilienhaus. Darin verläuft in einer Zwischendecke ein warmwasserführendes Rohr der gemeinschaftlichen Heizungsanlage. Diese befindet sich in dem Heizungsraum eines anderen Gebäudes der Anlage, in dem die Absperrmöglichkeit für das Rohr angebracht ist.

In § 4 Nr. 1 der Teilungserklärung ist u.a. geregelt, dass der Kläger die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes trägt, soweit sich diese im Bereich der zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten befinden. Die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen trägt, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, derjenige Eigentümer allein, der die Leitungen allein nutzt. Außerdem ist geregelt, dass die Instandhaltung von demjenigen Eigentümer zu veranlassen ist, der die Kosten der Instandhaltung zu tragen hat.

Im Juli 2011 ereignete sich im Bereich der Sondereigentumseinheit des Klägers ein Rohrbruch. Durch das ausdringende Wasser wurde die Zwischendecke durchfeuchtet und hing durch. Die Beklagte beauftragte ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohrs; die Beschädigung an der Zwischendecke wurde nicht beseitigt. Der Kläger führte die nötigen Maßnahmen in Eigenarbeit aus und verlangte auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags die Zahlung von 1.122 €.

Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Klage zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Zwar weist § 4 Nr. 1 der Teilungserklärung die Reparatur der Wasserleitung nicht dem Kläger zu. Diese ist vielmehr eine Pflicht aller Wohnungseigentümer. Ausdrücklich wird in § 4 Nr. 1 nur die (kostenpflichtige) Instandhaltung der Ver- und Entsorgungsleitungen geregelt, nicht aber die Instandsetzung. Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen konnte jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass der von dem Kläger geltend gemachte Schaden durch die Reparatur der Wasserleitung verursacht worden war. Nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht wurde. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums. § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG gibt hingegen keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.

Danach kann der Kläger Ersatz der Kosten verlangen, die dadurch entstanden sind, dass für die Reparatur der Leitung die Zwischendecke geöffnet und wieder verschlossen wurde. Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG zu ersetzen ist, auf jeden Fall fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt. Der Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG besteht jedoch nicht, wenn die Zwischendecke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt war und ohnehin erneuert werden musste. Wie es sich hier verhält, ist nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen allerdings nicht zweifelsfrei. Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der Kläger.

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