Mietminderung: Zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Die Beklagten besitzen von zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen. Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten für die Feuchtigkeit und Schimmelbildung verantwortlich sei.

Die Beklagten minderten die Bruttomiete von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis am 7.1.2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands i.H.v. 3.410 € fristlos. Mit ihrer Klage begehrten sie Zahlung des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses. Das AG gab nach Einholung eines Gutachtens der Klage statt. Die Beklagten glichen erst im Februar 2011 den Mietrückstand vollständig aus.

Auf die Berufung der Beklagten verurteilte das LG diese - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache i.H.v. 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten - zur Zahlung von Zinsen und wies die Räumungsklage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil hinsichtlich der Räumungsklage auf und gab dieser statt.

Die Gründe:
Die Beklagten sind gegenüber den Klägern zur Räumung des Einfamilienhauses verpflichtet.

Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels (hier: der Schimmelpilzbildung) fehlerhaft einschätzt. Schließlich kann der Mieter bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Infolgedessen konnte im vorliegenden Fall der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Schließlich musste sich den Beklagten die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Da die Mietrückstände erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen wurden und diese Zahlung somit nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7.1.2010 unberührt.

Linkhinweise:

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