Mietrechtsreform 2011/2012: Regierungsentwurf zum MietRÄndG

Energetische Modernisierung:
Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Von Bedeutung ist der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung", der alle Maßnahmen umfasst, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen. Dabei sollten energetische Modernisierungen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Gleichzeitig wird der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit - ohne Verschärfung des Abwägungsmaßstabs - nunmehr in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert und nach Abschluss der Maßnahmen geprüft. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt und in den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.

Vorgehen gegen sog. Mietnomadentum:
Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens auflaufende Miete eine Sicherheit zu leisten. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken. Außerdem wird die in der Praxis entwickelte "Berliner Räumung" auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Des Weiteren gibt ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren dem Vermieter die Möglichkeit, neben dem Räumungstitel gegen den Mieter schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Contracting:
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten wird gesetzlich geregelt.

Unterbindung des "Münchener Modells":
Die bisherige Schutzlücke, durch die anhand des sog. "Müncher Modells" der in § 577a BGB verankerte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen umgangen worden ist, wird geschlossen.

Linkhinweis:

• Für den aktuellen Gesetzentwurf vom 23.5.2012 klicken Sie bitte hier (pdf-Dokument). 
• Die Regierungsentwürfe vom 11.5.2011 und 25.10.2011, die synoptischen Gegenüberstellungen der neuen Vorschriften mit der gegenwärtigen Rechtslage sowie weiterführende Beiträge von RA Dr. Hans Reinold Horst und RA Frank-Georg Pfeifer finden Sie auf der Homepage des MietRB.