Rauchwarnmelder in Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Diese hatte im April 2010 in einer Eigentümerversammlung hinsichtlich der nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehenden Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden.

Das AG stellte auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses fest; das LG hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Die hiergegen gerichtete zugelassene Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
Der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern war von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig. Die Beschlusskompetenz umfasste auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Zwar ist die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, umstritten. Die überwiegende Ansicht bejaht allerdings eine Beschlusskompetenz dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht, wenn etwa das Landesrecht - wie im vorliegenden Fall - eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer, ist der Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis).

Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern. Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht wurden, stehen nicht im Sondereigentum.

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