Schwarzarbeit statt Miete - Wer kann was fordern?

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte ab März 2015 für monatlich für 440 € eine Wohnung in Unterhaching an den Beklagten vermietet. Auf Nachfrage des Klägers erklärte sich der Beklagte bereit, in einem anderen Haus des Klägers für diesen Schwarzarbeit zu verrichten. Nach Erledigung der Arbeit zahlte der Beklagte für seine Wohnung in Unterhaching die Miete zwei Monate nicht, weshalb der Kläger fristlos kündigte und Räumungsklage erhob.

Der Beklagte war der Ansicht, er habe Schwarzarbeit im Umfang von 60 Stunden für den Kläger geleistet, so dass dieser ihm 1.200 € schulde, die - wie vereinbart - mit der Miete zu verrechnen seien. Der Kläger wiederum behauptete, er hätte die Ansprüche des Mieters aus der Schwarzarbeit bereits mit seiner Kautionsforderung i.H.v. 700 € verrechnet. Diese hatte der Beklagte nämlich noch nicht geleistet. Im Übrigen habe der Beklagte nur 25 Stunden für 20 € Stundenlohn gearbeitet.

Das AG gab der Räumungsklage statt und verurteilte den Beklagten dazu, die rückständigen Mieten nachzuzahlen. Das Urteil ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag betreffend die vom Beklagten im Haus des Klägers auszuführenden Arbeiten verstieß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und war somit gem. § 134 BGB nichtig. Infolgedessen hatte der Beklagte auch keinen Anspruch auf Vergütung seiner Arbeiten.

Es würde aber dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Kläger unentgeltlich das vom Beklagten Geleistete behalten dürfte. Daher kann der Beklagte grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Bei der Bewertung des durch die Schwarzarbeit Erlangten ist jedoch zunächst zu beachten, dass der Schwarzarbeiter im Wege des Bereicherungsausgleichs keinesfalls mehr erlangen kann, als er mit seinem Auftraggeber - in nichtiger Weise - als Entgelt vereinbart hatte. In aller Regel sind hiervon aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere ist stark wertmindernd zu berücksichtigen, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages von vornherein nicht gegeben sind.

Allerdings konnte der Beklagte im vorliegenden Fall seinen Lohn aus der Schwarzarbeit nicht gegenrechnen, da der Vermieter den Anspruch des Mieters aus der Schwarzarbeit zu Recht mit seiner Kautionsforderung verrechnet hatte. Dabei waren ihm lediglich 25 Arbeitsstunden zuzurechnen - da der Beklagte nicht beweisen konnte, dass er tatsächlich mehr gearbeitet hatte.