Urteil zur "Mietpreisbremse"

Der Sachverhalt:
Die Kläger sind seit dem 16.10.2015 Mieter einer 73,95 qm großen Wohnung der beklagten in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug bei Vertragsabschluss 562,02 €. Dies entspricht einem Mietzins von 7,60 € netto kalt pro Quadratmeter. Das Haus liegt im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels 2015 und ist dort in das Mietspiegelfeld H2 einzuordnen.

Mit Schreiben vom 12.10.2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1.6.2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 € monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016 i.H.v. insgesamt 227,29 €.

Das AG gab der Klage in vollem Umfang statt. Das Urteil ist nicht mit der Berufung anfechtbar, da der Wert der Beschwer nicht den erforderlichen Betrag von 600 € übersteigt und die Berufung nicht zugelassen wurde.

Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete.

Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung war das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit galt § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht.

Es lag hier auch ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vor, denn die Miete für die streitgegenständliche Wohnung überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig war nämlich nur eine Höchstmiete von 7,161 €/m² (6,51 € + 10 %), d.h. von insgesamt von 529,55 € netto kalt. Die Differenz von je 32,47 € für die Monate November 2015 bis Mai 2016 muss die Beklagte infolgedessen an die klagenden Mieter zurückzahlen.

Der Vergleichsmietzins war anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden konnte. Das Land Berlin sowie die Interessenvertreter der Mieter und Vermieter hatten ihn zuvor anerkannt. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergab somit eine Vergleichsmiete von 6,51 €/m². Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2 liege bei 5,66 EUR/m². Hinzuzurechnen war der Wert des Sondermerkmals "Modernes Bad" i.H.v. 0,40 €/m². Ferner war zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der sog. Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von 0,85 €/m², gerechtfertigt ist. Jedoch durfte der Spannenoberwert von 6,51 €/m² in diesem Fall nicht überschritten werden. Denn dies war ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden.

Eine Ausnahme sieht die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall war. Dadurch konnte hier zwar nicht der Wert des Sondermerkmals "Modernes Bad" vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hatten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berücksichtigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spanneneinordnung entschieden.

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