Verwalterbestellung: Laufzeit und Vergütung müssen in wesentlichen Umrissen geregelt sein

Der Sachverhalt:
Bei den Parteien handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters 2012 endete, wurde in der Eigentümerversammlung Anfang Dezember 2012 zu TOP 14A beschlossen, ihn für die Zeit bis Ende 2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Unter TOP 15 wurde sodann folgender Beschluss gefasst:

"Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.2.2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013."

Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wandten sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Das AG erklärte den Beschluss für ungültig. Die Berufung der Beklagten blieb vor dem LG erfolglos. Ebenso wie die Revision vor dem BGH.

Gründe:
Der Senat hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung.

Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden. Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst. Es liegt im allseitigen Interesse, deren Höhe bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen festzulegen, um Streit über die andernfalls geschuldete branchenübliche Vergütung zu vermeiden. Dies gilt in besonderem Maße, wenn der Verwalter ohne Festlegung der vertraglichen Eckpunkte für eine längere Laufzeit bestellt wird, aber auch bei einer Bestellung auf unbestimmte Zeit. In letzterem Fall kann er zwar jederzeit abberufen werden; für die Zeit seiner Tätigkeit schulden die Wohnungseigentümer aber (ebenso wie bei der Bestellung für eine kurze Laufzeit) die (streitanfällige) übliche Vergütung. Dies kann nur unter besonderen Umständen und übergangsweise hinzunehmen sein.

An diesen Grundsätzen gemessen hatte das LG den zu TOP 14A gefassten Beschluss im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt. Denn bei der Entscheidung über die Bestellung stand im vorliegenden Fall nicht fest, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war. Zwar sollte der bisherige Verwalter erneut bestellt werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen; der vorliegende Vertragsentwurf war erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt und sollte deshalb durch die Eigentümerversammlung gebilligt werden. Die Bestellung war im Ergebnis auch nicht als Übergangsregelung anzusehen, die hinzunehmen sein kann, wenn - wie hier - das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden lässt.

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