WEG: Anspruch auf Instandsetzung eines durch Auflage vorgeschriebenen Spielplatzes verjährt nicht

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in München. In der Wohnanlage gibt es einen Spielplatz mit einem Sandkasten, der mit Unrat verunreinigt war. In der Baugenehmigung für die Wohnanlage war am 30.4.1982 von der Landeshauptstadt München folgende Auflage festgesetzt worden:

• Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über die Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (...)
• (...) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss / müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist / sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.

Als Spielausstattung ist ein Sandkasten eingezeichnet sowie eine Spieltischgarnitur, daneben steht in schwarzer Schrift: Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst). Unten rechts auf dem Plan findet sich der Vermerk:

"Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides."

In der Wohnungseigentümerversammlung am 18.6.2015 stellte der Kläger den Antrag, die Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung herzustellen. Dieser Antrag wurde von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt. Die Miteigentümer waren der Ansicht, dass ein Spielplatz vorhanden sei und die Vorgaben der Stadt für bestimmte Spielgeräte nicht verbindlich seien. Mit seiner Klage beantragte der Kläger, den Ablehnungsbeschluss für ungültig zu erklären und die Herstellung des Spielplatzes durch das gerichtliche Urteil zu beschließen. Das AG gab der Klage statt. Das Urteil ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.6.2015, mit dem die Anlage eines neuen Spielplatzes abgelehnt wurde, ist rechtswidrig. Schließlich entspricht er nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Die Spielplatzausstattung ist eine Auflage der Baugenehmigung. Bei dem Spielplatz und der Ausstattung des Kinderspielplatzes handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Den Wohnungseigentümern obliegt deshalb gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist auch bei solchen Maßnahmen gegeben, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll.

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist zudem grundsätzlich nicht verjährbar. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.