Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung

 Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Wegen Mängeln der Wohnung minderte sie - von der Klägerin unbeanstandet - die mtl. Miete von 304 € in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 jeweils um 64 € und von März bis Juni 2006 um mtl. 104 €. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete i.H.v. 251 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 53 € zusammen.

Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 sowie restliche Miete für Januar 2008 geltend, insgesamt 374 € nebst Zinsen. Ihre Berechnung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht darauf, dass die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt.

Das AG wies die Klage ab. Das LG gab ihr lediglich in geringem Umfang (2,83 € nebst Zinsen) statt; im Übrigen wies es die Berufung der Klägerin zurück. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Das LG hat mit Recht angenommen, dass der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 über den vom LG zuerkannten Betrag hinaus keine Nachforderungen zustehen und aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 auch ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für den Monat Januar 2008 nicht besteht.

Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, in seinem Urteil vom 20.7.2005 (VIII ZR 347/04) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der mtl. Miete einbehält, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden müsste. Er hat sich in diesem Urteil für die Wohnraummiete der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats des BGH angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist und dies unabhängig davon gilt, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH 6.4.2005, XII ZR 225/03).

Das LG hat mit Recht angenommen, dass aus dieser Rechtsprechung nichts herzuleiten ist für die Frage, ob ein mtl. Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die mtl. Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist. Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können. Das AG hat im erstinstanzlichen Urteil bereits zutreffend ausgeführt, dass unterschiedliche Anrechnungsweisen zum gleichen Ergebnis führen.

Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und ggf. wie die mtl. Minderungsbeträge auf die mtl. Nettomiete und/oder die mtl. Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Ansatz fehlerhaft, weil die Klägerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszahlungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt hat. Dabei hat die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren wäre. Dessen bedarf es aber nicht.

Denn eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zzgl. der abgerechneten Betriebskosten abzgl. des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden. Dass der Klägerin bei einer solchen Gegenüberstellung Nachforderungen zustünden, hat das LG nicht festgestellt und macht auch die Revision nicht geltend.

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