Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Diese machte Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003/2004 bis 2006/2007 i.H.v. rund 1.008 € geltend. Die Beklagte hielt die Abrechnungen der Klägerin aus formellen Gründen für unwirksam. Sie beanstandete zum einen, dass die Klägerin die (gesondert ausgewiesenen) Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hatte und nicht mit den übrigen (kalten) Betriebskosten. Ferner seien die Verteilerschlüssel bei der Ermittlung des Energieanteils für die Warmwasserkosten nicht ausreichend erläutert und die Berechnung der Warmwasserkosten deshalb nicht nachvollziehbar und unwirksam.

AG und LG gaben der Klage unter Abweisung im Übrigen i.H.v. 140 € statt. Die Revision der Klägerin, mit der sie die vollständige Verurteilung der Beklagten begehrte, war vor dem BGH erfolgreich. Die Revision der Beklagten blieb hingegen ohne Erfolg.

Die Gründe:
Zu Unrecht hatte das LG die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2003/2004 bis 2005/2006 als unwirksam angesehen. Es hat diesbezüglich die Anforderungen, die an die Darstellung der Ermittlung der Warmwasserkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu stellen sind, überspannt.

Die Abrechnungen der Klägerin enthielten sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht.

Nach BGH-Rechtsprechung genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Dies gilt entgegen der Auffassung des LG nicht nur für den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, sondern generell für die Heizkostenverordnung. Deshalb war es unschädlich, dass die Klägerin in ihrer Abrechnung nicht erläutert hatte, dass sie die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugesetzt hatte.

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