Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers bei entsprechendem Hinweis in einer Internetanzeige

Der Sachverhalt:
Die Klägerin, eine gewerbliche Immobilienmaklerin, veröffentlichte im Internet-Portal "ImmobilienScout24" eine Anzeige für den Kauf eines Baugrundstücks mit Angabe u.a. der Grundstücksgröße und des Kaufpreises sowie mit dem Hinweis "Provision 7,14 %". Der Beklagte zu 2) (der Beklagte) nahm am 7.4.2008 telefonischen Kontakt zur Klägerin auf und äußerte sein sowie das Interesse seiner Ehefrau, der (früheren) Beklagten zu 1), am Erwerb dieses Grundstücks. Die für die Klägerin tätige Zeugin T nannte ihm dabei die Adresse des Objekts sowie die Kontaktdaten des Verkäufers.

Bei der Besichtigung des Grundstücks am nächsten Tag unterschrieb der Beklagte ein ihm von dieser Zeugin vorgelegtes Formular mit der Überschrift "Objektnachweis und Maklervertrag mit Kaufinteressenten". Darin war die Verpflichtung des Käufers enthalten, bei Vertragsabschluss für den Nachweis oder die Vermittlung eine Maklerprovision von 7,14 % einschließlich Mehrwertsteuer vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zu zahlen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.4.2008 erwarben die Beklagten dieses Objekt. Daraufhin stellte die Klägerin ihnen eine Maklerprovision von 60.690 € in Rechnung.

Die Beklagten, die den Maklervertrag im Juni 2008 wegen Irrtums und arglistiger Täuschung angefochten hatten, behaupten, T habe die Unterschrift unter das Formular erschlichen; sie, die Zeugin, habe erklärt, die Unterschrift diene lediglich dem Nachweis der Vermittlung und nicht dem Abschluss eines Maklervertrags.

Das LG wies die auf Zahlung des geltend gemachten Maklerlohns gerichtete Klage gegen die Beklagte zu 1) ab; den Beklagten verurteilte es dagegen antragsgemäß. Das OLG wies auch die gegen den Beklagten gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil insoweit auf, als die Klage gegen den Beklagten abgewiesen wurde, und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die tatsächlich festgestellten Umstände die Annahme, dass die im Internet unter "Immobilienscout24" veröffentlichte Anzeige der Klägerin ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, das Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrags sein kann.

Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier der Klägerin im Internetportal "ImmobilienScout24", zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.

Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. Diesen Grundsätzen widerspricht die Bewertung des Berufungsgerichts, die vorliegende Internetanzeige der Klägerin enthalte keinen ausreichend deutlichen Hinweis auf die im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags zu zahlende Maklerprovision von 7,14 % durch den Käufer, und die Beklagten seien erstmals am Tag der Besichtigung mit einem solchen Verlangen konfrontiert worden.

Ein ausdrückliches Provisionsverlangen kann auch in einer Zeitungsanzeige oder einem Internetinserat enthalten sein, sofern der Hinweis so gestaltet und geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen. Vorliegend konnte der Senat den Inhalt des Internetinserats der Klägerin selbst dahin auslegen, dass es gegenüber potenziellen Interessenten ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen enthält. Dabei drückt die Angabe: "Provision 7,14 %" direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ein solches eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten aus.

Dies lässt sich nicht (auch) als bloßer Hinweis darauf missverstehen, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Dies umso weniger, als nicht ersichtlich ist, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat. Vielmehr ist bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet. Das Berufungsgericht wird nun erneut zu prüfen haben, ob zwischen der Klägerin und dem Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen ist; dabei wird es sich ggf. auch mit dem von dem Beklagten erhobenen Einwand der Vorkenntnis zu befassen haben.

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