Zur fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zzgl. 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht mehr. Die Beklagten kündigten infolgedessen wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund lag allerdings nur bei Berücksichtigung der Erhöhungsbeträge bei den Betriebskostenvorauszahlungen vor.

Später nahm die Klägerin die Beklagten auf Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch. Die Beklagten verlangten demgegenüber im Wege der Widerklage u.a. Zahlung von Mietrückständen sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung. AG und LG wiesen die Klage ab. Der Widerklage wurde hingegen weitgehend stattgegeben, insbesondere wurde die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Das LG war der Ansicht, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Die Beklagten haben gegen die Klägerin einen Räumungs- und Herausgabeanspruch. Die Kündigung der Beklagten gegen die Klägerin wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Zahlungsrückstände war rechtmäßig.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen vorab gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setzt nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt wurde. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Vielmehr ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

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