Zur Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots

Sachverhalt:
Die Klägerin ist Vermieterin von Gewerberäumen. Sie hatte gegenüber der beklagten Mieterin Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 geltend gemacht. Mit umgelegt waren auch sog. Verwalterkosten für das Objekt. Diese hielt die Mieterin allerdings für überteuert.

LG und OLG hatten die diesbezügliche Umlagevereinbarung für unwirksam gehalten und die Klage abgewiesen. Auf die Revsion der Klägerin hob der BGH die Entscheidungen auf und wies die sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück, da wegen bisher angenommener Unwirksamkeit der Umlagevereinbarung keine Feststellungen zu einer etwaigen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot getroffen worden waren. Die Mieterin legte daraufhin Betriebskostenabrechnungen von anderen Gewerbeobjekten in der Region vor, bei denen die Verwalterkosten niedriger ausfielen.

Im zweiten Rechtszug gab das OLG der Klage statt. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

Gründe:
Die Beklagte muss die Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 zahlen.

Unter Verwalterkosten sind auch die Verwaltungskosten i.S.v. § 1 Abs. 2 BetrKV zu verstehen. Das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot findet zudem trotz fehlender Anwendbarkeit der Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB nach "allgemeiner Ansicht" auch beim Gewerberaummietverhältnis Anwendung. Der Vermieter muss bei allen Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (so auch BGH v. 6.7.2011, Az.: VIII ZR 340/10).

Rechnet der Mieter die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden Betriebskosten gegenüber dem Mieter ab, verletzt er eine mietvertragliche Pflicht, was zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet. Daraus folgt, dass der Mieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt. Im vorliegenden Fall war die Vergleichbarkeit aber sowohl der von der Mieterin aufgeführten Objekte als auch der dort umgelegten Kosten als nicht nachvollziehbar bzw. als nicht ausreichend dargelegt anzusehen.