Zur Wahrung der Schriftform bei einem eigentlich formunwirksamen Mietvertrag

Der Sachverhalt:
Der Beklagte hatte im Jahr 2000 Büroräume im vierten Obergeschoss des Anwesens der Rechtsvorgänger (eine Erbengemeinschaft) der Klägerin angemietet. Der Vertragsentwurf sah eine zunächst auf fünf Jahre befristete Mietdauer vor. Nach einer ebenfalls vom Beklagten unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag sollte der Mieter das Recht haben, mehrmals eine Option von jeweils maximal fünf Jahren zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszuüben. Eine in dem Vertragsentwurf zunächst vorgesehene Regelung zur Mietanpassung hatte der Beklagte gestrichen.

Nur einer der Rechtsvorgänger (G.) unterzeichnete die Vertragsurkunde und die beigefügte Anlage, allerdings ohne Vertretungszusatz und ergänzte seinerseits die Vertragsurkunde um eine weitere Anlage, die eine Mietanpassungsklausel enthielt. Da der Beklagte die Mietanpassungsklausel nicht akzeptieren wollte, unterzeichnete er die weitere Anlage nicht. In der Folgezeit wurde das Mietverhältnis mit dem vom Beklagten eingefügten Optionsrecht, aber ohne die von G. gewünschte Regelung zur Mietanpassung durchgeführt.

Im September 2006 veräußerten die Eigentümer das Grundstück an die Klägerin. Zu diesem Zeitpunkt war in dem Objekt nur die vierte Etage an den Beklagten vermietet. In dem Kaufvertrag war insofern geregelt, dass das bestehende Mietverhältnis vom Käufer übernommen wird. Die in dem Mietvertrag enthaltene Verlängerungsoption wurde vom Beklagten mehrfach auch noch gegenüber der Klägerin ausgeübt.

Anfang Dezember 2011 erklärte die Klägerin unter Berufung auf einen Schriftformmangel die Kündigung des Mietvertrags. Sie verlangte vom Beklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung der Klägerin zurück.

Gründe:
Die Auffassung des OLG, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform des § 550 S. 1 BGB und könne daher von der Klägerin ordentlich gekündigt werden, war nicht frei von Rechtsfehlern.

Zwar war das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die materiell-rechtlichen Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB für das Zustandekommen eines Vertrags nicht erfüllt waren. Denn G. als Vermieter hatte das ihm vom Beklagten durch die Übersendung des unterzeichneten Vertragsentwurfs übersandte Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags nicht angenommen, sondern um eine Preisanpassungsklausel ergänzt an diesen zurückgesandt. Damit hatte er gem. § 150 Abs. 2 BGB ein neues Angebot abgegeben. Dieses hat der Beklagte wiederum nicht angenommen, weil er den Nachtrag, der die Preisanpassungsklausel enthielt, nicht unterzeichnet hatte. Auch eine solche Annahme unter Einschränkungen gilt nach § 150 Abs. 2 BGB als Ablehnung des Angebots verbunden mit einem neuen Antrag. Der Mietvertrag war insofern nur mündlich oder konkludent durch den Vollzug des Mietverhältnisses zustande gekommen.

Das Berufungsgericht hatte jedoch nicht erkannt, dass trotz der fehlenden Einhaltung der materiell-rechtlichen Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB im vorliegenden Fall das Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr erfüllt war. Schließlich hat der Senat bereits für den ähnlich gelagerten Fall der verspäteten Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Mietvertrags für die Einhaltung der Schriftform entschieden, dass diese der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen ("äußere Form") zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ausreicht (Urt. v. 24.2.2010, Az.: XII ZR 120/06).

Ein Mietvertrag genügt demnach auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen wurde. Die Auslegung von § 550 BGB führt unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergebnis, dass § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraussetzt, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist. § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt eine nur der äußeren Form genügende Mietvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des später konkludent abgeschlossenen Vertrages enthalten sind.

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