Zwangsversteigerung von Wohneigentum: Zu dem für die Rechtsmittelbeschwer maßgeblichen Interesse eines Wohnungseigentümers

Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und u.a. Sondereigentümer der Wohnung Nr. 15. Die Beklagte ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Verwalterin. Im Rahmen der Zwangsversteigerung der Wohnung des Klägers fand am 14.9.2016 ein Versteigerungstermin statt, in dem ein Meistgebot von 49.500 € abgegeben wurde. Im Hinblick auf das Zustimmungserfordernis der Verwalterin wurde der Zuschlag vorläufig nicht erteilt. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zu einem Erwerb des Meistbietenden.

Das Amtsgericht wies die auf Zustimmung gerichtete Klage ab. Die Berufung wies das LG durch Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € nicht übersteigt (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Maßgeblich ist insoweit das Interesse des Beschwerdeführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist. Das Interesse des Klägers an der Erteilung der Zustimmung ist nicht gleichbedeutend mit dem im Zwangsversteigerungsverfahren abgegebenen Meistgebot von 49.500 €. Vielmehr ist sein Interesse auf lediglich 20 % des Meistgebots und mithin auf 9.900 € zu schätzen.

Das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Erteilung der Zustimmung zu einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums ist gem. § 12 Abs. 2 WEG in der Regel mit 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu bemessen. Durch die Verweigerung der Zustimmung wird die Veräußerung nicht allgemein verhindert, sondern grundsätzlich nur verzögert, bis die Erteilung der Zustimmung im Klageweg durchgesetzt wird oder der Wohnungseigentümer einen Erwerber findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht. Der Nachteil des Wohnungseigentümers, der veräußern will, liegt daher lediglich in der Verzögerung der Veräußerung oder ggf. in einem geringeren Verkaufspreis. Dieser Nachteil entspricht aber nicht dem Kaufpreis, sondern ist mit einem Bruchteil davon zu bewerten, den der Senat in der Regel auf 20 % schätzt.

Diese Überlegungen gelten auch bei der Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, die gem. § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung gleichsteht. An die Stelle des Kaufpreises tritt hier das Meistgebot. Darunter versteht man das höchste Gebot, das bis zum Schluss der Versteigerung abgegeben wird, bestehend aus barem Meistgebot und bestehenbleibenden Belastungen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich in einem neuen Versteigerungstermin ein Ersteher findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht. Deshalb ist das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der - wie hier der Kläger - erreichen will, dass in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren der Erteilung des Zuschlags zugestimmt wird, in der Regel auf 20 % des Meistgebots zu schätzen.

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 49a GKG. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. Soweit es wie hier um die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren geht, beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Meistgebots.

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