Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung kann Mietkaution auch direkt vom Verwalter herausverlangen

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist seit Anfang April 2013 Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung der Schuldnerin, die diese im Dezember 2012 an die Eheleute L. vermietet hatte. Die Beklagte ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Die Mieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages die vereinbarte Kaution von 750 € an die Verwalterin entrichtet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Juli 2013 verlangte der Kläger von der Beklagten Zahlung von 750 € nebst Verzugszinsen.

AG und LG gaben der Klage statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.

Gründe:
Das Recht des Klägers, Rückzahlung der Mietkaution von der Beklagten zu verlangen beruht auf § 152 Abs. 1, 2 ZVG.

Nach BGH-Rechtsprechung ist der Zwangsverwalter befugt, vom Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon ist auch die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses erfasst.

Ist die Mietkaution - wie hier - vom Mieter vereinbarungsgemäß an den Verwalter entrichtet worden, ist der Zwangsverwalter gem. § 152 Abs.1, 2 ZVG berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern. Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein. Daraus folgt jedoch entgegen der Ansicht der Beklagten nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen. Vielmehr obliegt dem Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten.

Hieraus folgt als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen Klage - auch gegen Dritte - zu erheben. Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten, ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann. Beachtliche Eigeninteressen des Verwalters werden dabei nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiert. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist.

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