Aufhebung des Sondernutzungsrechts bedarf keiner Zustimmung des Berechtigten eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum
BGH v. 15.6.2023 - V ZB 5/22
Der Sachverhalt:
Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind Miteigentümer des Teileigentums und jeweils Eigentümer einer der drei Eigentumswohnungen auf dem hier maßgeblichen Grundstück. Mit dem Teileigentum ist ein Sondernutzungsrecht an einer näher bezeichneten Gartenfläche verbunden. In den Wohnungsgrundbüchern ist zugunsten des teilenden Eigentümers jeweils ein Vorkaufsrecht eingetragen.
Die Beteiligten zu 1) bis 3) hatten im April 2021 aus dem Grundstück einen noch zu vermessenden Teil der Gartenfläche in einer Größe von ca. 74 qm zu hälftigem Miteigentum an die Beteiligten zu 4) und 5) veräußert. Dabei handelte es sich um einen Teil der der Teileigentumseinheit zugeordneten Sondernutzungsfläche. Nach der Vermessung der veräußerten Teilfläche wurde das ursprüngliche Flurstück zerlegt; in den Bestandsverzeichnissen der Teil- und Wohnungseigentumsgrundbücher sind seither unter der Nr. 1 jeweils zwei Flurstücke eingetragen, nämlich das ursprüngliche und jetzt auf 568 qm verkleinerte Flurstück 3/12 mit dem aufstehenden Gebäude sowie das neue Flurstück 3/31 mit einer Größe von 74 qm.
Die Beteiligten haben zum Vollzug der Veräußerung der Teilfläche die Aufhebung des Sondereigentums an dem Flurstück 3/31 beantragt. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten zu 1) bis 3) mit Zwischenverfügung aufgegeben, zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten vorzulegen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 4) ist erfolglos geblieben. Auf die zugelassene Rechtsbeschwerde hat der BGH die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Antrag vom auf Aufhebung des Sondereigentums an dem Flurstück 3/31 nicht aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen abzulehnen.
Gründe:
Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts bedarf die Aufhebung des Sondereigentums an der veräußerten Grundstücksteilfläche neben der im notariellen Kaufvertrag bereits erklärten Einigung der unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer keiner Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten gem. § 9 Abs. 2 WEG, §§ 877, 876 Satz 1 BGB.
Der Berechtigte eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum wird durch die reale Teilung des Grundstücks vor Eintritt des Vorkaufsfalls in seiner dinglichen Rechtsstellung nicht berührt, da sich das Vorkaufsrecht an dem abgeschriebenen, neuen Grundstück fortsetzt. Infolgedessen erfordert die Realteilung für sich genommen nicht die Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten. Die Aufhebung des Sondereigentums vor Eintritt des Vorkaufsfalls bedarf nicht der Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten. Die Änderung einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (hier: Aufhebung des Sondernutzungsrechts) bedarf ebenfalls nicht der Zustimmung des Berechtigten eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum.
Mit der Aufhebung des Sondernutzungsrechts entfällt die Einwirkungsmöglichkeit der Wohnungseigentümer bezogen auf den abgeschriebenen Grundstücksteil. Gleichwohl kann der Berechtigte eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum durch eine Vereinbarung rechtlich nicht nachteilig betroffen sein. Während die Aufhebung des Sondernutzungsrechts gem. § 5 Abs. 4 WEG der Zustimmungspflicht etwaiger Grundpfandgläubiger unterliegt, wird der dinglich Vorkaufsberechtigte in dieser Norm bewusst nicht erfasst. Da sich das dingliche Vorkaufsrecht nur auf das Wohnungs- oder Teileigentum in dem Zustand bezieht, in dem es sich zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, der den Vorkaufsfall auslöst, befindet, gibt es keine Rechtfertigung dafür, dass der Vorkaufsberechtigte einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer zustimmen muss. Er ist weder Wohnungseigentümer noch kommt seine rechtliche Stellung derjenigen eines Wohnungseigentümers gleich. Daher muss er Vereinbarungen, die das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen, jedenfalls bis zum Eintritt des Vorkaufsfalls hinnehmen.
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Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind Miteigentümer des Teileigentums und jeweils Eigentümer einer der drei Eigentumswohnungen auf dem hier maßgeblichen Grundstück. Mit dem Teileigentum ist ein Sondernutzungsrecht an einer näher bezeichneten Gartenfläche verbunden. In den Wohnungsgrundbüchern ist zugunsten des teilenden Eigentümers jeweils ein Vorkaufsrecht eingetragen.
Die Beteiligten zu 1) bis 3) hatten im April 2021 aus dem Grundstück einen noch zu vermessenden Teil der Gartenfläche in einer Größe von ca. 74 qm zu hälftigem Miteigentum an die Beteiligten zu 4) und 5) veräußert. Dabei handelte es sich um einen Teil der der Teileigentumseinheit zugeordneten Sondernutzungsfläche. Nach der Vermessung der veräußerten Teilfläche wurde das ursprüngliche Flurstück zerlegt; in den Bestandsverzeichnissen der Teil- und Wohnungseigentumsgrundbücher sind seither unter der Nr. 1 jeweils zwei Flurstücke eingetragen, nämlich das ursprüngliche und jetzt auf 568 qm verkleinerte Flurstück 3/12 mit dem aufstehenden Gebäude sowie das neue Flurstück 3/31 mit einer Größe von 74 qm.
Die Beteiligten haben zum Vollzug der Veräußerung der Teilfläche die Aufhebung des Sondereigentums an dem Flurstück 3/31 beantragt. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten zu 1) bis 3) mit Zwischenverfügung aufgegeben, zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten vorzulegen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 4) ist erfolglos geblieben. Auf die zugelassene Rechtsbeschwerde hat der BGH die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Antrag vom auf Aufhebung des Sondereigentums an dem Flurstück 3/31 nicht aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen abzulehnen.
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Der Berechtigte eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum wird durch die reale Teilung des Grundstücks vor Eintritt des Vorkaufsfalls in seiner dinglichen Rechtsstellung nicht berührt, da sich das Vorkaufsrecht an dem abgeschriebenen, neuen Grundstück fortsetzt. Infolgedessen erfordert die Realteilung für sich genommen nicht die Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten. Die Aufhebung des Sondereigentums vor Eintritt des Vorkaufsfalls bedarf nicht der Zustimmung des dinglich Vorkaufsberechtigten. Die Änderung einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (hier: Aufhebung des Sondernutzungsrechts) bedarf ebenfalls nicht der Zustimmung des Berechtigten eines dinglichen Vorkaufsrechts an einem Wohnungseigentum.
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