"Bestimmte Arten von Kosten": Änderung der vereinbarten Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer
BGH v. 14.2.2025 - V ZR 128/23
Der Sachverhalt:
Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu der Anlage gehören - neben den Gewerbeeinheiten der Klägerinnen - 30 Wohnungseigentumseinheiten sowie insgesamt 25 Garagen/Stellplätze, für die jeweils Teileigentum begründet worden ist. In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 ist geregelt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen getragen werden.
Für die Heizungskosten sieht die Teilungserklärung eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen vor. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewerbeeinheiten, ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 m². In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 war beschlossen worden, die aktuell nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage anzuwenden. Darüber hinaus wurde auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne über die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen.
Gegen diese Beschlussfassung wandten sich die Klägerinnen mit ihrer Anfechtungsklage. Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das LG die Klage abgewiesen. Der BGH hat die Revision der Klägerinnen zurückgewiesen.
Gründe:
Die angefochtenen Beschlüsse sind rechtmäßig.
Die Beschlusskompetenz zur Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels ergab sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als zuvor begründet die Norm nunmehr (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen. Grund für die fehlende Beschlusskompetenz nach dem alten Recht war, dass § 16 Abs. 4 WEG a.F. eine Änderung der Kostenverteilung nur für den Einzelfall ermöglichte, während Rücklagen für den zukünftigen, noch nicht konkret vorhersehbaren Bedarf bestimmter Maßnahmen gebildet werden. Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr.
Bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung handelt es sich zudem um eine abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und nicht - wie die Klägerinnen gemeint hatten - um eine nicht von der Beschlusskompetenz gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Wie die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der BGH hat nun entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervorhebt und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet.
Der BGH hat auch die Annahme des LG, der Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, nicht beanstandet. Die auf § 16 Abs. 3 WEG a.F. gestützte Änderung einer vereinbarten Verteilung von Betriebskosten, die bestimmte Wohnungseigentümer privilegierte, entsprach nach BGH-Rechtsprechung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab.
Der BGH hat jetzt geklärt, dass die gleichen Grundsätze für die nunmehr eröffnete Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten. Die Würdigung des LG, dass der alte Verteilungsschlüssel die Teileigentümerinnen der Gewerbeeinheiten unbillig privilegiert hat, weil die Gewerbeeinheiten gemessen an der Fläche nur mit etwa einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt wurden und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund bestand, war rechtsfehlerfrei.
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BGH PM Nr. 33/2025 v. 14.2.2025
Die Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu der Anlage gehören - neben den Gewerbeeinheiten der Klägerinnen - 30 Wohnungseigentumseinheiten sowie insgesamt 25 Garagen/Stellplätze, für die jeweils Teileigentum begründet worden ist. In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 ist geregelt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen getragen werden.
Für die Heizungskosten sieht die Teilungserklärung eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen vor. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen auf die Grundfläche bei den Wohnungen etwa viermal größer als bei den Gewerbeeinheiten, ein Hundertstel Miteigentum entspricht also bei den Wohneinheiten etwa 25 m², bei den Gewerbeeinheiten etwa 100 m². In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2021 war beschlossen worden, die aktuell nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten zukünftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage anzuwenden. Darüber hinaus wurde auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne über die Vorschüsse für das Jahr 2022 beschlossen.
Gegen diese Beschlussfassung wandten sich die Klägerinnen mit ihrer Anfechtungsklage. Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das LG die Klage abgewiesen. Der BGH hat die Revision der Klägerinnen zurückgewiesen.
Gründe:
Die angefochtenen Beschlüsse sind rechtmäßig.
Die Beschlusskompetenz zur Abänderung des geltenden Verteilungsschlüssels ergab sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als zuvor begründet die Norm nunmehr (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen. Grund für die fehlende Beschlusskompetenz nach dem alten Recht war, dass § 16 Abs. 4 WEG a.F. eine Änderung der Kostenverteilung nur für den Einzelfall ermöglichte, während Rücklagen für den zukünftigen, noch nicht konkret vorhersehbaren Bedarf bestimmter Maßnahmen gebildet werden. Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr.
Bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung handelt es sich zudem um eine abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und nicht - wie die Klägerinnen gemeint hatten - um eine nicht von der Beschlusskompetenz gedeckte generelle Änderung des Verteilungsschlüssels. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Wie die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der BGH hat nun entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervorhebt und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet.
Der BGH hat auch die Annahme des LG, der Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, nicht beanstandet. Die auf § 16 Abs. 3 WEG a.F. gestützte Änderung einer vereinbarten Verteilung von Betriebskosten, die bestimmte Wohnungseigentümer privilegierte, entsprach nach BGH-Rechtsprechung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab.
Der BGH hat jetzt geklärt, dass die gleichen Grundsätze für die nunmehr eröffnete Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten. Die Würdigung des LG, dass der alte Verteilungsschlüssel die Teileigentümerinnen der Gewerbeeinheiten unbillig privilegiert hat, weil die Gewerbeeinheiten gemessen an der Fläche nur mit etwa einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt wurden und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund bestand, war rechtsfehlerfrei.
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