Erneuerung von Rauchwarnmeldern ist keine Modernisierungsmaßnahme
BGH v. 24.5.2023 - VIII ZR 213/21
Der Sachverhalt:
Die Klägerin wollte nach Ersetzen der vorhandenen Rauchwarnmelder (durch gleichwertige Geräte) die Miete erhöhen. AG und LG gaben der Klage statt. Der Einbau von Rauchwarnmeldern stelle eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB dar. Diesen Status verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Austausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele.
Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.
Die Gründe:
Die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF (entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1.12.2021 geltenden Fassung) liegen nicht vor. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 €.
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen iSd § 555b BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die dafür maßgeblichen Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt hat, nicht.
Der BGH hat zwar bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache führt (BGH v. 17.6.2015 - VIII ZR 216/14). Er hat ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 555b Nr. 6 BGB darstellt. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten.
Diese Rechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit nicht eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar.
Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtliche - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache iSv § 555b BGB.
Mehr zum Thema:
Rechtsprechung:
Betriebskosten: Umlagefähigkeit von Anmietungskosten für Rauchwarnmelder
BGH vom 11.5.2022 - VIII ZR 379/20
MDR 2022, 812
Rechtsprechung:
Ordnungsmäßige Verwaltung: Wartung von Rauchwarnmeldern
BGH vom 7.12.2018 - V ZR 273/17
Andreas Ott, MietRB 2019, 109
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Die Klägerin wollte nach Ersetzen der vorhandenen Rauchwarnmelder (durch gleichwertige Geräte) die Miete erhöhen. AG und LG gaben der Klage statt. Der Einbau von Rauchwarnmeldern stelle eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB dar. Diesen Status verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Austausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele.
Die Revision der Beklagten hatte Erfolg.
Die Gründe:
Die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF (entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1.12.2021 geltenden Fassung) liegen nicht vor. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 €.
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen iSd § 555b BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die dafür maßgeblichen Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt hat, nicht.
Der BGH hat zwar bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache führt (BGH v. 17.6.2015 - VIII ZR 216/14). Er hat ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 555b Nr. 6 BGB darstellt. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten.
Diese Rechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit nicht eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar.
Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtliche - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache iSv § 555b BGB.
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