Gewerberaummiete: Übernahme von Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten durch den Mieter
BGH v. 15.1.2025 - XII ZR 29/24
Der Sachverhalt:
Die Klägerin begehrt als Gewerberaummieterin von der Beklagten als Vermieterin Rückzahlung von auf Nebenkosten geleisteten Zahlungen. Die Beklagte ist Eigentümerin von Gewerberäumen im Erdgeschoss eines Anwesens, das in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt ist. Diese Räume vermietete sie mit Mietvertrag vom 13.3.2016 an die Klägerin zum Betrieb eines Friseursalons, eines Wellnessinstituts und zur Nutzung als Einzelhandel mit Kosmetikartikeln und Accessoires. In dem Mietvertrag haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Klägerin anteilig sämtliche Nebenkosten zu tragen sowie auf die mtl. Grundmiete und die mtl. Vorauszahlungen auf die Nebenkosten die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten hat. Die Beklagte hat gem. § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG verzichtet. Die Klägerin ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Mit Nebenkostenabrechnung vom 8.12.2019 rechnete die Beklagte gegenüber der Klägerin über die Betriebskosten im Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2018 unter Berücksichtigung der von dieser geleisteten Netto-Nebenkostenvorauszahlungen ab. Dabei legte sie die Beträge zugrunde, die die Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht zur Regelbesteuerung optiert hat, durch ihre Hausverwalterin abgerechnet hatte und die sich auf insgesamt rd. 5.600 € beliefen. In den in der Jahresabrechnung 2018 aufgeführten Beträgen für die Positionen "Oberflächenwasser", "Strom", "Aufzug", "Heizung/Wasser" und "Hausmeister/Reinigung" war die Umsatzsteuer eingeschlossen. Bei den übrigen Positionen "Versicherungen", "Müll", und "Grundsteuer" handelt es sich um nicht umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Die Klägerin bezahlte an die Beklagte den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag i.H.v. rd. 1.000 € (inkl. Umsatzsteuer i.H.v. rd. 150 €).
Mit Anwaltsschreiben vom 28.11.2022 forderte die Klägerin die Beklagte u.a. auf, für das Jahr 2018 zu viel gezahlte Nebenkosten bis 14.12.2022 zurückzuzahlen, weil die Nebenkosten, die selbst der Umsatzsteuer unterlägen, von der Beklagten vor der Abrechnung von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen zu befreien seien. Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung von rd. 730 € nebst Zinsen.
Das AG gab der Klage in der Hauptsache statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG hat zu Recht angenommen, dass die Beklagte die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung 2018 für umlagefähige Kostenpositionen in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Klägerin umlegen konnte und dieser deshalb ein Anspruch auf teilweise Rückzahlung der für das Jahr 2018 geleisteten Betriebskostenzahlung gegen die Beklagte insoweit weder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch aus einem anderen Rechtsgrund zusteht.
Gem. § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zu Recht hat das LG angenommen, dass die für das Jahr 2018 geltend gemachten Betriebskosten der Höhe nach nicht zu beanstanden sind. Entgegen der Auffassung der Revision war die Beklagte insbesondere nicht verpflichtet, aus den in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltenen Kostenpositionen, die bereits mit Umsatzsteuer belastet sind (Oberflächenwasser, Strom, Aufzug, Heizung/Wasser und Hausmeister/Reinigung), diese herauszurechnen und nur die Netto-Beträge in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.
Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.
Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.
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Die Klägerin begehrt als Gewerberaummieterin von der Beklagten als Vermieterin Rückzahlung von auf Nebenkosten geleisteten Zahlungen. Die Beklagte ist Eigentümerin von Gewerberäumen im Erdgeschoss eines Anwesens, das in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt ist. Diese Räume vermietete sie mit Mietvertrag vom 13.3.2016 an die Klägerin zum Betrieb eines Friseursalons, eines Wellnessinstituts und zur Nutzung als Einzelhandel mit Kosmetikartikeln und Accessoires. In dem Mietvertrag haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Klägerin anteilig sämtliche Nebenkosten zu tragen sowie auf die mtl. Grundmiete und die mtl. Vorauszahlungen auf die Nebenkosten die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten hat. Die Beklagte hat gem. § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG verzichtet. Die Klägerin ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Mit Nebenkostenabrechnung vom 8.12.2019 rechnete die Beklagte gegenüber der Klägerin über die Betriebskosten im Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2018 unter Berücksichtigung der von dieser geleisteten Netto-Nebenkostenvorauszahlungen ab. Dabei legte sie die Beträge zugrunde, die die Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht zur Regelbesteuerung optiert hat, durch ihre Hausverwalterin abgerechnet hatte und die sich auf insgesamt rd. 5.600 € beliefen. In den in der Jahresabrechnung 2018 aufgeführten Beträgen für die Positionen "Oberflächenwasser", "Strom", "Aufzug", "Heizung/Wasser" und "Hausmeister/Reinigung" war die Umsatzsteuer eingeschlossen. Bei den übrigen Positionen "Versicherungen", "Müll", und "Grundsteuer" handelt es sich um nicht umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Die Klägerin bezahlte an die Beklagte den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag i.H.v. rd. 1.000 € (inkl. Umsatzsteuer i.H.v. rd. 150 €).
Mit Anwaltsschreiben vom 28.11.2022 forderte die Klägerin die Beklagte u.a. auf, für das Jahr 2018 zu viel gezahlte Nebenkosten bis 14.12.2022 zurückzuzahlen, weil die Nebenkosten, die selbst der Umsatzsteuer unterlägen, von der Beklagten vor der Abrechnung von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen zu befreien seien. Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung von rd. 730 € nebst Zinsen.
Das AG gab der Klage in der Hauptsache statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Das LG hat zu Recht angenommen, dass die Beklagte die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung 2018 für umlagefähige Kostenpositionen in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Klägerin umlegen konnte und dieser deshalb ein Anspruch auf teilweise Rückzahlung der für das Jahr 2018 geleisteten Betriebskostenzahlung gegen die Beklagte insoweit weder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch aus einem anderen Rechtsgrund zusteht.
Gem. § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zu Recht hat das LG angenommen, dass die für das Jahr 2018 geltend gemachten Betriebskosten der Höhe nach nicht zu beanstanden sind. Entgegen der Auffassung der Revision war die Beklagte insbesondere nicht verpflichtet, aus den in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltenen Kostenpositionen, die bereits mit Umsatzsteuer belastet sind (Oberflächenwasser, Strom, Aufzug, Heizung/Wasser und Hausmeister/Reinigung), diese herauszurechnen und nur die Netto-Beträge in die Betriebskostenabrechnung einzustellen.
Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.
Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.
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