Veränderungen an der Statik einer Immobilie müssen dem Käufer ungefragt mitgeteilt werden
OLG Zweibrücken v. 27.9.2024 - 7 U 45/23
Der Sachverhalt:
Die Beklagten hatten sich entschlossen, das von ihnen etwa zehn Jahre selbst bewohnte Wohnhaus zu verkaufen. Es fand sich ein kaufinteressiertes Ehepaar. Die Tatsache, dass vor einigen Jahren das Wohnzimmer vergrößert worden ist, und dazu durch eine im Ausland an-sässige Firma tragende Trennwände im 1. OG des Hauses entfernt worden waren, verschwiegen die Kläger. Nach Entfernung der Wände wurde die Decke nur noch durch zwei Eisenträger gestützt, die direkt auf das Mauerwerk aufgelegt und zusätzlich durch Baustützen gestützt wurden, die eigentlich nur für den vorübergehenden Gebrauch gedacht sind. Diese Trägerkonstruktion wurde anschließend durch Verblendungen verdeckt und war nicht mehr ohne Weiteres sichtbar. Um einen Nachweis über die Statik hatten sich die Beklagten im Nachgang nicht bemüht.
Als die neuen Eigentümer dann selbst ein paar bauliche Veränderungen an dem Haus durchführen wollten, beauftragten sie u.a. auch einen Statiker. Dieser stellte fest, dass die Trägerkonstruktion im 1. OG unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei. Das Ehepaar hat den Kaufvertrag über das Hausgrundstück daraufhin angefochten und das Verkäuferehepaar auf Rückabwicklung verklagt.
Das OLG bestätigte den Klageanspruch.
Die Gründe:
Die beklagten Verkäufer sind zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks verpflichtet.
Die Beklagten waren verpflichtet, auch ungefragt darüber zu informieren, dass tragende Wände entfernt, und damit in die Statik des Wohnhauses eingegriffen worden war. Erst recht hätten sie darüber aufklären müssen, dass kein Nachweis hinsichtlich der statischen Tragfähigkeit der Stahlträgerkonstruktion vorlag. Zudem hätte darüber informiert werden müssen, dass die Arbeiten durch eine den Beklagten kaum bekannte ausländische Firma durchgeführt worden waren und zu den genauen Maßnahmen keinerlei Unterlagen vorlagen.
Die Tatsache, dass die Beklagten selbst von der ausreichenden Tragfähigkeit der Konstruktion ausgegangen waren und die Käufer das Haus zuvor zusammen mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten, war insofern unerheblich Die Statik eines Wohnhauses ist grundsätzlich im Hinblick auf mögliche Gefahren für die Gebäudesubstanz und auch für Leib und Leben der Bewohner von so wesentlichem Interesse, dass eine Veränderung an ihr einem Grundstückserwerber in jedem Fall ungefragt offenbart werden muss.
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OLG Zweibrücken PM v. 25.2.2025
Die Beklagten hatten sich entschlossen, das von ihnen etwa zehn Jahre selbst bewohnte Wohnhaus zu verkaufen. Es fand sich ein kaufinteressiertes Ehepaar. Die Tatsache, dass vor einigen Jahren das Wohnzimmer vergrößert worden ist, und dazu durch eine im Ausland an-sässige Firma tragende Trennwände im 1. OG des Hauses entfernt worden waren, verschwiegen die Kläger. Nach Entfernung der Wände wurde die Decke nur noch durch zwei Eisenträger gestützt, die direkt auf das Mauerwerk aufgelegt und zusätzlich durch Baustützen gestützt wurden, die eigentlich nur für den vorübergehenden Gebrauch gedacht sind. Diese Trägerkonstruktion wurde anschließend durch Verblendungen verdeckt und war nicht mehr ohne Weiteres sichtbar. Um einen Nachweis über die Statik hatten sich die Beklagten im Nachgang nicht bemüht.
Als die neuen Eigentümer dann selbst ein paar bauliche Veränderungen an dem Haus durchführen wollten, beauftragten sie u.a. auch einen Statiker. Dieser stellte fest, dass die Trägerkonstruktion im 1. OG unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei. Das Ehepaar hat den Kaufvertrag über das Hausgrundstück daraufhin angefochten und das Verkäuferehepaar auf Rückabwicklung verklagt.
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Die beklagten Verkäufer sind zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks verpflichtet.
Die Beklagten waren verpflichtet, auch ungefragt darüber zu informieren, dass tragende Wände entfernt, und damit in die Statik des Wohnhauses eingegriffen worden war. Erst recht hätten sie darüber aufklären müssen, dass kein Nachweis hinsichtlich der statischen Tragfähigkeit der Stahlträgerkonstruktion vorlag. Zudem hätte darüber informiert werden müssen, dass die Arbeiten durch eine den Beklagten kaum bekannte ausländische Firma durchgeführt worden waren und zu den genauen Maßnahmen keinerlei Unterlagen vorlagen.
Die Tatsache, dass die Beklagten selbst von der ausreichenden Tragfähigkeit der Konstruktion ausgegangen waren und die Käufer das Haus zuvor zusammen mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten, war insofern unerheblich Die Statik eines Wohnhauses ist grundsätzlich im Hinblick auf mögliche Gefahren für die Gebäudesubstanz und auch für Leib und Leben der Bewohner von so wesentlichem Interesse, dass eine Veränderung an ihr einem Grundstückserwerber in jedem Fall ungefragt offenbart werden muss.
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