Vermieter trägt die reguläre Abnutzung auf eigene Rechnung
AG Hamburg v. 25.3.2022 - 48 C 483/19
Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte an den Beklagten eine vollmöblierte Wohnung in Hamburg für eine Pauschalmiete von monatlich 1.800 € vermietet. Der Beklagte leistete vereinbarungsgemäß eine Kaution von 3.600 €. Im Dezember 2018 trat bei Nutzung der Dusche Wasser aus und lief über den Flur bis zum Schlafzimmer auf das Parkett. Nach Feststellung dieses Wasseraustritts ließ der Beklagte gegenüber der Verwaltung der Klägerin eine Beschädigung des Parketts im Bereich des Schlafzimmers bis zum Flur melden.
Nach Auszug des Beklagten ließ die Klägerin Anfang Juni 2019 Arbeiten am Bodenbelag sowie an der Duschtrennwand bzw. der Dusche und der Küche vornehmen. Des Weiteren ließ sie die Sofabezüge sowie die Gardinen reinigen. Die Klägerin verrechnete die Kosten nebst einem Mietausfallschaden i.H.v. 900 € mit der Kaution und forderte den Beklagten zur Zahlung der Klagesumme von rund 8.525 € auf.
Die Klägerin war der Ansicht, die Beschädigung des Parkettbodens sei auf wiederholten Nässeaustritt aus der Dusche und das Stehenlassen des ausgetretenen Wassers zurückzuführen. Die Verkalkung der Duschabtrennung, die eine professionelle Reinigung erforderlich gemacht habe, sei auf mangelnde Pflege durch den Beklagten zurückzuführen. Brauseschlauch und Spültisch-Hebemischer seien durch den Beklagten beschädigt worden, was deren Erneuerung erforderlich gemacht habe. Die Textilreinigungen seien wegen der durch den Beklagten verursachten Verschmutzungen erforderlich gewesen. Wegen der Reparaturarbeiten in der ersten Junihälfte 2019 sei der Mietausfallschaden entstanden.
Das AG hat die Klage abgewiesen und die Klägerin zur Herausgabe der vollständigen Kaution verurteilt.
Die Gründe:
Die Ansprüche der Klägerin ergeben sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB, noch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, noch aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB noch aus § 823 BGB noch aus einer sonstigen Rechtsgrundlage.
Den Vorschriften der §§ 535 Abs.1 S. 2, 538 BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen, dass der Vermieter nicht berechtigterweise erwarten kann, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt der Vermieter die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Entgelt nach § 535 Abs. 2 BGB abgegolten sind.
Bei Geltendmachung von Schadensersatz wegen Erneuerung von Mietsachen und deren Einrichtungen ist in Anwendung der Grundsätze der Vorteilsanrechnung regelmäßig ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen, dessen Umfang sich nach dem Zustand bei Übergabe der Mietsache sowie dem Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt der Geltendmachung richtet. Die Höhe des danach bestehenden Schadensersatzanspruchs ist einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO zugänglich. Die Schätzgrundlage hat gleichwohl der Vermieter darzulegen, da es ihm obliegt, die materielle Berechtigung des von ihm beanspruchten Schadensumfangs vorzutragen. Unaufklärbarkeiten gehen zu Lasten des Vermieters.
Die Klägerin hatte vorgetragen, dass die Schäden auf einen mehrfachen Wasseraustritt zurückzuführen seien, der durch eine verkalkte, zerbrochene und daher undichte Dichtungslippe der Duschabtrennung zurückzuführen sei. Als Mangel fällt ein solcher Zustand der Duschkabine jedoch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gerade in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Hingegen entbehrt die von der Klägerin vorgetragene Einschätzung, wonach die Undichtigkeit der Duschabtrennung auf mangelnde Pflege durch den Beklagten zurückzuführen sei, schon wegen der kurzen Mietdauer jeglicher Grundlage. Der Aufforderung des Beklagten, zu belegen, wann die Duschkabine zuletzt in Stand gesetzt worden sei, ist die Klägerin nicht nachgekommen.
Der Mieter haftet letztlich nach § 538 BGB nicht für die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs und schuldet bei Auszug keine Grundreinigung. Soweit die Klägerin einen Mietausfallschaden für einen halben Monat i.H.v. 900 e geltend macht, ist ihr Vortrag weder für die tatsächlichen Voraussetzungen dem Grunde noch der Höhe nach hinreichend substantiiert.
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Landesrecht Hamburg
Die Klägerin hatte an den Beklagten eine vollmöblierte Wohnung in Hamburg für eine Pauschalmiete von monatlich 1.800 € vermietet. Der Beklagte leistete vereinbarungsgemäß eine Kaution von 3.600 €. Im Dezember 2018 trat bei Nutzung der Dusche Wasser aus und lief über den Flur bis zum Schlafzimmer auf das Parkett. Nach Feststellung dieses Wasseraustritts ließ der Beklagte gegenüber der Verwaltung der Klägerin eine Beschädigung des Parketts im Bereich des Schlafzimmers bis zum Flur melden.
Nach Auszug des Beklagten ließ die Klägerin Anfang Juni 2019 Arbeiten am Bodenbelag sowie an der Duschtrennwand bzw. der Dusche und der Küche vornehmen. Des Weiteren ließ sie die Sofabezüge sowie die Gardinen reinigen. Die Klägerin verrechnete die Kosten nebst einem Mietausfallschaden i.H.v. 900 € mit der Kaution und forderte den Beklagten zur Zahlung der Klagesumme von rund 8.525 € auf.
Die Klägerin war der Ansicht, die Beschädigung des Parkettbodens sei auf wiederholten Nässeaustritt aus der Dusche und das Stehenlassen des ausgetretenen Wassers zurückzuführen. Die Verkalkung der Duschabtrennung, die eine professionelle Reinigung erforderlich gemacht habe, sei auf mangelnde Pflege durch den Beklagten zurückzuführen. Brauseschlauch und Spültisch-Hebemischer seien durch den Beklagten beschädigt worden, was deren Erneuerung erforderlich gemacht habe. Die Textilreinigungen seien wegen der durch den Beklagten verursachten Verschmutzungen erforderlich gewesen. Wegen der Reparaturarbeiten in der ersten Junihälfte 2019 sei der Mietausfallschaden entstanden.
Das AG hat die Klage abgewiesen und die Klägerin zur Herausgabe der vollständigen Kaution verurteilt.
Die Gründe:
Die Ansprüche der Klägerin ergeben sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB, noch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB, noch aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB noch aus § 823 BGB noch aus einer sonstigen Rechtsgrundlage.
Den Vorschriften der §§ 535 Abs.1 S. 2, 538 BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen, dass der Vermieter nicht berechtigterweise erwarten kann, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt der Vermieter die mit vertragsgemäßer Nutzung einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Entgelt nach § 535 Abs. 2 BGB abgegolten sind.
Bei Geltendmachung von Schadensersatz wegen Erneuerung von Mietsachen und deren Einrichtungen ist in Anwendung der Grundsätze der Vorteilsanrechnung regelmäßig ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen, dessen Umfang sich nach dem Zustand bei Übergabe der Mietsache sowie dem Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt der Geltendmachung richtet. Die Höhe des danach bestehenden Schadensersatzanspruchs ist einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO zugänglich. Die Schätzgrundlage hat gleichwohl der Vermieter darzulegen, da es ihm obliegt, die materielle Berechtigung des von ihm beanspruchten Schadensumfangs vorzutragen. Unaufklärbarkeiten gehen zu Lasten des Vermieters.
Die Klägerin hatte vorgetragen, dass die Schäden auf einen mehrfachen Wasseraustritt zurückzuführen seien, der durch eine verkalkte, zerbrochene und daher undichte Dichtungslippe der Duschabtrennung zurückzuführen sei. Als Mangel fällt ein solcher Zustand der Duschkabine jedoch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gerade in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Hingegen entbehrt die von der Klägerin vorgetragene Einschätzung, wonach die Undichtigkeit der Duschabtrennung auf mangelnde Pflege durch den Beklagten zurückzuführen sei, schon wegen der kurzen Mietdauer jeglicher Grundlage. Der Aufforderung des Beklagten, zu belegen, wann die Duschkabine zuletzt in Stand gesetzt worden sei, ist die Klägerin nicht nachgekommen.
Der Mieter haftet letztlich nach § 538 BGB nicht für die Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs und schuldet bei Auszug keine Grundreinigung. Soweit die Klägerin einen Mietausfallschaden für einen halben Monat i.H.v. 900 e geltend macht, ist ihr Vortrag weder für die tatsächlichen Voraussetzungen dem Grunde noch der Höhe nach hinreichend substantiiert.
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