Wann überschreitet eine Gebrauchsbeeinträchtigung die Schwelle der Unerheblichkeit?
AG Charlottenburg v. 19.12.2019 - 230 C 79/19
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind seit Februar 2018 Mieter der 78,2 m² großen Wohnung der Beklagten. Die Warmmiete beträgt rund 1.021 €. In § 8 Nr. 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass die Beklagte Arbeiten in der von den Klägern gemieteten Wohnung ausführen würde, was sie auch tat. In § 8 Nr. 3 war festgehalten, dass auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude errichtet wurde, dass die entsprechenden Arbeiten eventuell auch mehrere Jahre andauern konnten und dass es aufgrund der Baumaßnahme zu erheblichen Staub- und Lärmbeeinträchtigungen kommen konnte.
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 betrifft räumlich auch die Wohnung der Kläger. Die Kläger verlangten im August 2019 Auskunft von der Beklagten gem. §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB und rügten einen Verstoß der mit ihnen vereinbarten Mietstaffel. Sie kündigten an, die künftigen Mieten im Hinblick auf die Mietenbegrenzung nach §§ 556d ff. BGB unter Vorbehalt zu leisten, soweit sie über der gesetzlich zulässigen Höchstmiete liege. Die Beklagte verweigerte die Auskunft.
Im Mai 2019 hatten die Kläger der Hausverwaltung bereits angezeigt, dass es in direkten Nachbarwohnungen zu Bauarbeiten (Kernsanierung) u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung kam und dadurch in der Wohnung der Kläger Geräusche von Stemmen, Bohren, Hämmern zu hören waren. Im Hausflur, aber nicht in der Wohnung der Kläger, kam es zu Auftreten von Staub und Schmutz (Putzstückchen), in extremem Umfang aber nur kurzfristig. Die Arbeiten erfolgten von Montag bis Samstag von morgens bis abends.
Zugleich zeigten die Kläger der Hausverwaltung an, dass es an der Decke des Kinderzimmers zu einem Durchlaufschaden gekommen war. Zunächst tropfte es von der Decke, weswegen die Kläger eine Schüssel zum Auffangen des Wassers aufstellten. Nach zwei bis drei Stunden hörte das Tropfen auf. Aufgrund des durchgelaufenen Wassers bildete sich ein Wasserfleck an der Decke. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung sagte den Klägern die Beseitigung des Flecks und eine Gewährung von Minderung zu.
Die Kläger haben neben dem Auskunftsanspruch wegen der Bauarbeiten eine Minderung von 13 % und wegen des Flecks von sieben Prozent auf die Bruttomiete geltend gemacht. Das AG gab der Klage teilweise statt.
Die Gründe:
Den Klägern steht der Auskunftsanspruch gem. §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB nicht zu. Die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Rechtsverordnung des Senats von Berlin vom 28.4.2015 ist nichtig. Ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung gem. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB. Solche materiell-rechtlich wirkende, wenn auch als förmlich auftretende Elemente der Normsetzung nur zufällig und durch eine dazu nicht berufene Stelle amtlich bekannt zu machen, ist kein unerheblicher Mangel.
Der Wasserflecks und das Tropfenauffangen ergaben ebenfalls keinen Rückzahlungsanspruch. Durch beides ist die Miete nicht von Gesetzes wegen gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen. Der Fleck als solcher war schon keine Gebrauchsbeeinträchtigung. Denn allein eine - nach Lage der Dinge - geringfügige optische Beeinträchtigung mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht. Auch das Auffangen der Tropfen, die für zwei bis drei Stunden anfielen, als das Wasser von oben durch die Decke drang, war eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die indes die Schwelle der Unerheblichkeit nicht überschritt. Eine Schüssel auf dem Zimmerboden für wenige Stunden muss ein Wohnungsmieter schlicht einmal aushalten.
Den Klägern steht allerdings gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von rund 445 € im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten in den umliegenden Nachbarwohnungen zu. Der Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nämlich nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten. Die Bauarbeiten sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gem. § 536 Abs. 1 BGB.
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Die Kläger sind seit Februar 2018 Mieter der 78,2 m² großen Wohnung der Beklagten. Die Warmmiete beträgt rund 1.021 €. In § 8 Nr. 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass die Beklagte Arbeiten in der von den Klägern gemieteten Wohnung ausführen würde, was sie auch tat. In § 8 Nr. 3 war festgehalten, dass auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude errichtet wurde, dass die entsprechenden Arbeiten eventuell auch mehrere Jahre andauern konnten und dass es aufgrund der Baumaßnahme zu erheblichen Staub- und Lärmbeeinträchtigungen kommen konnte.
Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 betrifft räumlich auch die Wohnung der Kläger. Die Kläger verlangten im August 2019 Auskunft von der Beklagten gem. §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB und rügten einen Verstoß der mit ihnen vereinbarten Mietstaffel. Sie kündigten an, die künftigen Mieten im Hinblick auf die Mietenbegrenzung nach §§ 556d ff. BGB unter Vorbehalt zu leisten, soweit sie über der gesetzlich zulässigen Höchstmiete liege. Die Beklagte verweigerte die Auskunft.
Im Mai 2019 hatten die Kläger der Hausverwaltung bereits angezeigt, dass es in direkten Nachbarwohnungen zu Bauarbeiten (Kernsanierung) u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung kam und dadurch in der Wohnung der Kläger Geräusche von Stemmen, Bohren, Hämmern zu hören waren. Im Hausflur, aber nicht in der Wohnung der Kläger, kam es zu Auftreten von Staub und Schmutz (Putzstückchen), in extremem Umfang aber nur kurzfristig. Die Arbeiten erfolgten von Montag bis Samstag von morgens bis abends.
Zugleich zeigten die Kläger der Hausverwaltung an, dass es an der Decke des Kinderzimmers zu einem Durchlaufschaden gekommen war. Zunächst tropfte es von der Decke, weswegen die Kläger eine Schüssel zum Auffangen des Wassers aufstellten. Nach zwei bis drei Stunden hörte das Tropfen auf. Aufgrund des durchgelaufenen Wassers bildete sich ein Wasserfleck an der Decke. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung sagte den Klägern die Beseitigung des Flecks und eine Gewährung von Minderung zu.
Die Kläger haben neben dem Auskunftsanspruch wegen der Bauarbeiten eine Minderung von 13 % und wegen des Flecks von sieben Prozent auf die Bruttomiete geltend gemacht. Das AG gab der Klage teilweise statt.
Die Gründe:
Den Klägern steht der Auskunftsanspruch gem. §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB nicht zu. Die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Rechtsverordnung des Senats von Berlin vom 28.4.2015 ist nichtig. Ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung gem. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB. Solche materiell-rechtlich wirkende, wenn auch als förmlich auftretende Elemente der Normsetzung nur zufällig und durch eine dazu nicht berufene Stelle amtlich bekannt zu machen, ist kein unerheblicher Mangel.
Der Wasserflecks und das Tropfenauffangen ergaben ebenfalls keinen Rückzahlungsanspruch. Durch beides ist die Miete nicht von Gesetzes wegen gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen. Der Fleck als solcher war schon keine Gebrauchsbeeinträchtigung. Denn allein eine - nach Lage der Dinge - geringfügige optische Beeinträchtigung mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht. Auch das Auffangen der Tropfen, die für zwei bis drei Stunden anfielen, als das Wasser von oben durch die Decke drang, war eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die indes die Schwelle der Unerheblichkeit nicht überschritt. Eine Schüssel auf dem Zimmerboden für wenige Stunden muss ein Wohnungsmieter schlicht einmal aushalten.
Den Klägern steht allerdings gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von rund 445 € im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten in den umliegenden Nachbarwohnungen zu. Der Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nämlich nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten. Die Bauarbeiten sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gem. § 536 Abs. 1 BGB.