WEG: Streit um das Hausgeld
AG Dortmund v. 26.6.2025 - 514 C 112/24
Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Klägerin machte Hausgelder für den Zeitraum Januar 2023 bis Dezember 2024 abzüglich einer Zahlung i.H.v. 6.000 € am 23.11.2023 geltend, mithin i.H.v. 42.144 €. In einer Eigentümerversammlung hatten die Eigentümer folgenden Beschluss gefasst: "Die Vorschüsse gern. Wirtschaftsplan des Jahres 2023 werden genehmigt und treten rückwirkend in Kraft. Die Unterschiedsbeträge zwischen den alten und neuen Vorschüssen sind zum xy fällig. Die Vorschüsse behalten ihre Gültigkeit bis zur Genehmigung neuer Vorschüsse. Das monatliche Hausgeld ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu überweisen." Unter Top 10 wurde über den Verfall des gestundeten Hausgeldes im Verzugsfall beschlossen.
Die Klägerin behauptete, dass das Gemeinschaftskonto auf die Eigentümergemeinschaft laute. Die Beschlussfassung sei eindeutig bestimmt. Aus den Beschlussfassungen ergebe sich eindeutig bestimmbar die Zahlungspflicht. Der Beklagte war hingegen der Ansicht, es sei unklar, was beschlossen worden sei. Die Unterschiedsbeträge zwischen den alten und neuen Vorschüssen seien nicht bestimmbar. Es bestünden zudem Zweifel, ob es sich bei dem Gemeinschaftskonto um ein auf die Gemeinschaft laufendes Konto handele. Eine Wohnung sei zudem mittlerweile veräußert.
Das AG hat der Klage stattgegeben und den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 42.144 € zu zahlen.
Die Gründe:
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung aus § 28 WEG i.V.m. der Beschlussfassung zum TOP 9, 10 der Eigentümerversammlung zu.
In der dortigen Eigentümerversammlung war wirksam über die Vorschüsse gem. § 28 Abs. 1 WEG beschlossen worden. Der Beschluss war zudem hinreichend bestimmt. Er nahm Bezug auf die erstellten Einzelwirtschaftspläne und die dort genannten Zahlbeträge. So ließ sich dem Beschluss unter Heranziehung der Einzelwirtschaftspläne eindeutig die Zahlungsverpflichtung entnehmen. Es war unerheblich, dass hier keine Unterschiedsbeträge zur vorherigen Wirtschaftsplanverbindlichkeit genannt wurden. Der Unterschiedsbetrag wäre zudem unter Heranziehung der bisherigen Einzelwirtschaftspläne errechenbar.
Bei dem Beschluss handelte es sich auch nicht um eine unzulässige rückwirkende Beschlussfassung. Erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres können die Eigentümer durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG rückwirkend keine Vorschusspflichten für das abgelaufene Wirtschaftsjahr mehr begründen. Hier erfolgte die Beschlussfassung allerdings noch im laufenden Jahr. Ob mittlerweile eine Wohnung veräußert wurde, blieb unbeachtlich. Der Beklagte hat gerade nicht vorgetragen, dass zum Zeitpunkt der Fälligkeit der geltend gemachten Hausgelder er bereits nicht mehr im Grundbuch eingetragen war. Der Abschluss eines Kaufvertrags ist im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unerheblich.
Letztlich bestand auch kein Zurückbehaltungsrecht. Ein solches würde auch dann nicht bestehen, wenn es sich bei dem Gemeinschaftskonto nicht um ein Eigenkonto handeln würde (wovon nach Vorlage des Kundenstammvertrags zudem nicht auszugehen war). Denn für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgeldes ist es nicht von Bedeutung, auf welches Konto (Eigenkonto oder Treuhandkonto) der Eigentümer Zahlungen leisten soll. Auch ein Zurückbehaltungsrecht besteht bei fehlender Einrichtung eines Eigenkontos nicht, da neben der Überweisungsmöglichkeit auch die Möglichkeit der Barzahlung besteht.
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Justiz NRW
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Die Klägerin behauptete, dass das Gemeinschaftskonto auf die Eigentümergemeinschaft laute. Die Beschlussfassung sei eindeutig bestimmt. Aus den Beschlussfassungen ergebe sich eindeutig bestimmbar die Zahlungspflicht. Der Beklagte war hingegen der Ansicht, es sei unklar, was beschlossen worden sei. Die Unterschiedsbeträge zwischen den alten und neuen Vorschüssen seien nicht bestimmbar. Es bestünden zudem Zweifel, ob es sich bei dem Gemeinschaftskonto um ein auf die Gemeinschaft laufendes Konto handele. Eine Wohnung sei zudem mittlerweile veräußert.
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Bei dem Beschluss handelte es sich auch nicht um eine unzulässige rückwirkende Beschlussfassung. Erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres können die Eigentümer durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG rückwirkend keine Vorschusspflichten für das abgelaufene Wirtschaftsjahr mehr begründen. Hier erfolgte die Beschlussfassung allerdings noch im laufenden Jahr. Ob mittlerweile eine Wohnung veräußert wurde, blieb unbeachtlich. Der Beklagte hat gerade nicht vorgetragen, dass zum Zeitpunkt der Fälligkeit der geltend gemachten Hausgelder er bereits nicht mehr im Grundbuch eingetragen war. Der Abschluss eines Kaufvertrags ist im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unerheblich.
Letztlich bestand auch kein Zurückbehaltungsrecht. Ein solches würde auch dann nicht bestehen, wenn es sich bei dem Gemeinschaftskonto nicht um ein Eigenkonto handeln würde (wovon nach Vorlage des Kundenstammvertrags zudem nicht auszugehen war). Denn für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgeldes ist es nicht von Bedeutung, auf welches Konto (Eigenkonto oder Treuhandkonto) der Eigentümer Zahlungen leisten soll. Auch ein Zurückbehaltungsrecht besteht bei fehlender Einrichtung eines Eigenkontos nicht, da neben der Überweisungsmöglichkeit auch die Möglichkeit der Barzahlung besteht.
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