Allgemeiner Hannoverscher Klosterfonds zur Erhöhung von Erbbauzins berechtigt

Der Sachverhalt:
Der klagende Allgemeine Hannoversche Klosterfonds bietet Baugrundstücke an. Diese werden aber nicht zum Kauf, sondern in Form eines Erbbaurechtes für eine Nutzung auf eine bestimmte Zeit - z.B. 99 Jahre - angeboten. Als Entschädigung zahlen die Berechtigten - so auch die 25 Beklagten im Berufungsverfahren - statt eines Grundstückskaufpreises einen Erbbauzins, der jährlich einem bestimmten Anteil des Grundstückswertes entspricht.

Im Streit steht die Auslegung einer Wertsicherungsklausel. Danach kann der Klosterfonds nach einer gewissen Zeit die Anpassung des Erbpachtzinses verlangen, wenn dies unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist. Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine Erhöhung nicht gegeben seien. Sie meinen vielmehr, schon seit Abschluss der Erbbauverträge einen überhöhten Erbbauzins gezahlt zu haben. Auch seien die formellen Voraussetzungen für die jeweiligen Erhöhungsverlangen nicht erfüllt. Weiter besteht Streit über den zutreffenden Maßstab der Billigkeitskontrolle.

Das LG gab der auf Erhöhung der Erbpachtzinsen gerichteten Klage des Klosterfonds statt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb nun vor dem OLG ganz überwiegend ohne Erfolg.

Die Gründe:
Der Klosterfonds durfte von den Beklagten höhere Erbbauzinsen fordern. Er war berechtigt, den Erbbauzins entsprechend des Verbraucherpreisindexes nach oben anzupassen. Die von ihm vorgenommenen Berechnungen entsprechen der Billigkeit.

Hinsichtlich des Zeitpunkts, ab dem die Erhöhung greift, war die Berufung allerdings teilweise erfolgreich: Eine vertragliche Regelungen, nach der die Vertragsparteien erstmalig nach Ablauf von zehn Jahren eine Überprüfung der Angemessenheit des Erbbauzinses verlangen können, ist nicht zwingend so auszulegen, dass schon die Zahlung eines veränderten Pachtzinses genau nach zehn Jahren geschuldet ist. Die entsprechenden Erhöhungsverlangen hat der Klosterfonds damit zu früh gestellt. 20 der 25 Beklagten müssen insoweit erst mit einer dreimonatigen Verschiebung die Erhöhung dulden.

Allerdings führen die verfrühten Erhöhungsverlangen nicht zu deren Unwirksamkeit insgesamt. Auch der Einwand, die Berechnungen der Erhöhungen seien fehlerhaft oder unbillig berechnet worden, greift vorliegend nicht durch. Schließlich war festzustellen, dass der Klosterfonds die Anpassung am Maßstab der Verhältnisse des ursprünglichen Vertragsschlusses und nicht anhand der Entwicklung seit der letzten Erhöhung hätte messen müssen. Vorliegend ergaben sich hieraus zwar keine Betragsänderungen; dies könnte jedoch eventuell für künftige Änderungsverlangen bedeutsam sein. Entschieden hat das OLG hierzu allerdings nicht.