Anforderungen an die Pflicht des Vermieters zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens

Der Sachverhalt:
Die Klägerin nahm den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich rund 62 € ab Januar 2014 für eine knapp 76 qm große Dreizimmerwohnung in Anspruch. Die Wohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde.

Das Mieterhöhungsbegehren nahm zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthielt.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Das Berufungsgericht hatte verkannt, dass die (hohen) Anforderungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbegehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gem. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgte Mieterhöhungsverlangen im vorliegenden Fall entsprach den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB.

Im Fall der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

Die Tatsache, dass das erstellte Typengutachten keinen ausdrücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden war, war ebenfalls unschädlich. Denn es lag auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelte. Derweil führen etwaige kleinere Mängel des Gutachtens grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

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