Betrieb einer nicht vereinbarten Skiwerkstatt in einem Wohngebäude kann zur Kündigung führen

Die Klägerin ist Vermieterin einer Doppelhaushälfte, welche die Beklagten seit Juni 2016 mit ihren beiden Kindern bewohnen. Im Mietvertrag war geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist. Im November 2016 brachten die Beklagten am Balkon des ersten Stockwerks gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: "Skiservice - Montag - Freitag 16:00 - 19:30 Uhr - Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen und mehr." Zur gleichen Zeit inserierten sie im lokalen Anzeigeblatt entsprechend und darüber hinaus noch: "Wir bieten vom kleinen Skiservice, Breit-/Rockerskiservice alles an. Preise auf Anfrage! Jeden Donnerstag ab 17 Uhr, An- und Verkauf von gebrauchten Ski und Skischuhen. Öffnungszeiten: Mo. - Fr., 16:00 - 19:30 Uhr".

Mit Schreiben vom 28.11.2016 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die gewerbliche Tätigkeit aufzugeben und zukünftig zu unterlassen. Mit E-Mail vom 6.12.2016 verwiesen die Beklagten darauf, dass die Einrichtung der Skiwerkstatt abgesprochen sei und es keinen Ärger mit der Gemeinde geben werde, da sowohl das Gewerbe als auch die Betriebsstätte gemeldet seien. Am 3.2.2017 erklärte die Klägerin über ihren Prozessbevollmächtigten schriftlich die fristlose und hilfsweise auch ordentliche Kündigung.

Die Klägerin trug vor, die gewerbliche Nutzung sei weder schriftlich noch mündlich erlaubt worden. Im Falle einer Fortführung des Skiservices müsse sie befürchten, in Hinblick auf öffentlich-rechtliche Vorschriften wegen weiterer Kosten für Genehmigungen, Gutachten oder Umbaumaßnahmen in Anspruch genommen zu werden. Die Beklagten hielten dagegen, in der Garage sei mit ausdrücklicher Zustimmung der Klägerin ein gemeinnützig tätiger Skiverein untergebracht, der nur für wenige Stunden in der Woche und nur während der Skisaison Skiservice für Vereinsmitglieder anbiete.

Das AG gab der Räumungsklage statt. Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig.

Die Gründe:

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin war wirksam.

Eine Kündigung kann zwar dann nicht auf eine Verletzung der vertraglichen Pflichten gestützt werden, wenn durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert wird, Mitmieter nicht beeinträchtigt werden, sich nach außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßige Abnutzung ergibt. Der Skiservice der Beklagten ist allerdings insbesondere aufgrund der Werbung nach außen, geeignet, eine unbestimmte Zahl an Kunden anzulocken. Aus der Werbung ergibt sich auch nicht die Notwendigkeit einer Terminvereinbarung, sodass durchaus Laufkundschaft zu erwarten ist. Es handelt sich insofern nicht um einen nicht ins Gewicht fallenden Kundenverkehr.

Bei der Nutzung des Mietobjekts handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit: Die Beklagten erbringen nämlich mit dem Skiservice über mehrere Monate im Jahr, also nicht nur vorübergehend, Service- und Reparaturleistungen für einen unbestimmten Kreis von Kunden mit der Absicht, Gewinn zu erzielen. Dies ergibt sich aus dem gesamten Auftreten der Beklagten nach außen. Skier und Snowboards werden üblicherweise mit dem Auto gebracht, sodass ein erhöhter Verkehr im Wohngebiet mit erhöhter Parkplatzauslastung zu erwarten ist. Dies muss die Vermieterin nicht dulden und konnte sowohl die Abmahnung als auch die Kündigung hierauf stützen.