Betriebskostenabrechnung: Es gilt die tatsächliche Wohnfläche

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag hieß es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt nämlich 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.

Im Oktober 2014 und Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergaben jeweils Guthaben i.H.v. 296 € (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie i.H.v. 554 € (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben i.H.v. rd. 26 € (für 2013) sowie i.H.v. rd. 15 € (für 2014). Dementsprechend zahlten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 weniger Miete an die Klägerin.

Mit der Klage nahm die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von rd. 42 € nebst Zinsen in Anspruch. Das AG gab der Klage statt. Berufung und Revision der Beklagten blieben erfolglos.

Gründe:
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nach § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Mieteinbehalte der Beklagten erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genannten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genannten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen.

Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31.10.2006 (Az.: VIII ZR 261/06) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18.11.2015 (Az.: VIII ZR 266/14) zu Recht als überholt angesehen. Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8.7.2009 (Az.: VIII ZR 205/08), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat ausdrücklich aufgegeben.

Die Revision war zwar der Ansicht, dass die Heizkostenverordnung mit der Regelung in § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenV anerkenne, dass die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien insofern hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umlagemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kosten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte. Dies trifft allerdings nicht zu.

Denn auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird, erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

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