Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Einigung muss nicht notariell beurkundet werden

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, das hinter einem an eine öffentliche Straße angrenzenden Grundstück der Beklagten liegt. Ursprünglich standen beide Grundstücke im Eigentum der Großtante des Klägers. Diese hatte 1969 mit notariellem Testament ihre Schwester (die Großmutter des Klägers) als Vorerbin, als Nacherben und Vorerben des zweiten Nacherben deren Sohn (den Vater des Klägers) und als zweiten Nacherben den Kläger eingesetzt. Ferner ordnete sie die Testamentsvollstreckung an, bis "der Sohn die Erbschaft angetreten hat und sämtliche Nachlassverbindlichkeiten erfüllt sind". Die Erblasserin verstarb 1972. Der Nacherben- sowie der Testamentsvollstreckervermerk wurden im Mai 1973 in das Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Vertrag aus Dezember 1973 verschenkte die Großmutter des Klägers beide Grundstücke an den Sohn und Vater des Klägers, der als Eigentümer in die Grundbücher eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag aus Oktober 1979, dem der Vater des Klägers beigetreten war, verkaufte der Testamentsvollstrecker das an die Straße angrenzende Grundstück an die Beklagten. Dabei vereinbarten die Beklagten, der Vater des Klägers und der Testamentsvollstrecker, dass die Beklagten ein Geh- und Fahrrecht zugunsten des hinteren Grundstücks einräumen sollten. Im Gegenzug wurde vereinbart, dass den Beklagten hinsichtlich des hinteren Grundstücks ein auf den ersten Verkaufsfall beschränktes dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte. Diese Abreden fanden in dem notariellen Vertrag keinen Niederschlag. Die Parteien erteilten jedoch jeweils die Eintragungsbewilligung. Beide Rechte wurden in die jeweiligen Grundbücher eingetragen.

Der Vater des Klägers verstarb 2007, woraufhin der Kläger sein Grundstück an einen weiteren angrenzenden Nachbarn verkaufte. Die Beklagten übten im September 2013 das Vorkaufsrecht aus. Das LG gab der auf Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts gerichteten Klage statt; das OLG wies sie ab. Die Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Ein Grundbuchberichtigungsanspruch des Klägers gem. § 894 BGB war zu verneinen, denn das Grundbuch ist hinsichtlich des dinglichen Vorkaufsrechts nicht unrichtig.

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gem. § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (insoweit Aufgabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Nach dem Grundsatz der Formfreiheit kann davon ausgegangen werden, dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt. Eine solche Bestimmung enthält das Gesetz für die Einigung gem. § 873 BGB allerdings nicht. Nur grundbuchrechtlich soll die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderliche Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.

Auch aus § 313 S. 1 BGB a.F. bzw. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB lässt sich ein auf das Erfüllungsgeschäft bezogenes Formerfordernis nicht herleiten. Die Vorschrift regelt nach Wortlaut und systematischer Stellung nur das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Ihre analoge Anwendung scheidet schon in Ermangelung einer planwidrigen Regelungslücke aus, weil das Erfüllungsgeschäft nach dem das deutsche Recht beherrschenden Trennungsprinzip bewusst eigenen Regeln unterworfen wird. Die Formbedürftigkeit widerspräche zudem der in § 925 Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung für die Auflassung, die als Einigung i.S.v. § 873 BGB auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gerichtet ist. Da selbst die Auflassung nicht notariell beurkundet, sondern (nur) vor der zuständigen Stelle erklärt werden muss.

Schließlich war auch ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zu verneinen. Denn der für die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Rechtsgrund lag in der darauf bezogenen schuldrechtlichen Vereinbarung. Zwar war der Kaufvertrag aufgrund der nicht beurkundeten Nebenabreden gem. § 139 BGB zunächst insgesamt formunwirksam; dieser Mangel war jedoch durch die erfolgte Einigung und den Vollzug der Abreden in den jeweiligen Grundbüchern gem. § 313 S. 2 BGB a.F. geheilt worden.

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