Ein Zwangsverwalter kann die nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten nicht als Aufwendungsersatz fordern

Der Sachverhalt:
Der Beteiligte zu 1) wurde im September 2008 zum Zwangsverwalter eines mit einem Mietwohnhaus bebauten Grundstücks bestellt, das damals dem Beteiligten zu 4) gehörte und das durch Zuschlagsbeschluss des AG im Juni 2009 von dem Beteiligten zu 2) erworben wurde. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erstellte der Beteiligte zu 1) seine Schlussrechnung und die Abrechnung gegenüber dem Beteiligten zu 2).

In dieser wies er die nach dem Zuschlag vereinnahmten Mieten sowie die bis zur Beendigung der Zwangsverwaltung verauslagten Betriebskosten unter Abzug der Vorauszahlungen der Mieter aus. Die sich bei den Betriebskosten ergebende Unterdeckung verrechnete er mit den nach dem Zuschlag vereinnahmten Mieten, wodurch sich ein negativer Saldo von rund 4.765 € ergab, dessen Ausgleich er vom Beteiligten zu 2) verlangte.

Der Beteiligte zu 2) legte gegen die Abrechnung Erinnerung ein, die das AG zurückwies. Auf die sofortige Beschwerde hob das LG die Entscheidung auf und wies das AG an, entsprechend seiner Rechtsauffassung über die "Anerkennung" der Abrechnung neu zu entscheiden. Die hiergegen gerichtete, zugelassene Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1) blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Das Beschwerdegericht hat zu Recht über die materiell-rechtliche Frage entschieden, ob dem Beteiligten zu 1) der Anspruch zusteht, mit dem er in seiner Abrechnung gegenüber dem Beteiligten zu 2) aufgerechnet hatte.

Die Befugnis, bei der Abnahme der Schlussrechnung des Zwangsverwalters in engen Grenzen auch über materiell-rechtliche Fragen zu entscheiden, ergab sich daraus, dass das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter mit den erforderlichen Anweisungen zu versehen und dessen Geschäftsführung zu beaufsichtigen hat. Das Vollstreckungsgericht ist danach berechtigt, die Abrechnung des Zwangsverwalters zu beanstanden und gegen ihn im Aufsichtsweg einzuschreiten.

Die Entscheidung des Beschwerdegerichts war rechtsfehlerfrei, weil die Schlussrechnung des Beteiligten zu 1) nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Ein Zwangsverwalter ist nicht berechtigt, einen nach dem Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung entstandenen, dem Ersteher gebührenden Einnahmeüberschuss mit einer im laufenden Abrechnungsjahr bis zum Zuschlag entstandenen Unterdeckung aus verauslagten Betriebskosten und vereinnahmten Mietervorauszahlungen (§ 556 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 BGB) zu verrechnen. Dem Zwangsverwalter, der die Rechte des Vollstreckungsschuldners für Rechnung des das Verfahren betreibenden Gläubigers ausübt, steht ein aufrechenbarer Anspruch gegen den Ersteher wegen der bis zum Zuschlag verauslagten Betriebskosten nicht zu. Es fehlt an einer Anspruchsgrundlage.

Der Zwangsverwalter kann solche nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher auch nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen. Dies scheitert daran, dass die Ausgaben des Zwangsverwalters bis zum Zuschlag in Ausführung seines für Rechnung des Vollstreckungsgläubigers und des Schuldners ausgeübten Amts, und nicht aus der nachfolgenden Tätigkeit für den Ersteher entstanden sind. Die Pflicht zum Aufwendungsersatz nach § 670 BGB beruht jedoch auf dem allgemeinen Grundsatz, dass die Kosten für die Ausführung eines Geschäfts oder bestimmter Handlungen von demjenigen zu tragen sind, in dessen Interesse das Geschäft oder die Handlungen vorgenommen worden sind. Daran fehlt es bei den bis zum Zuschlag entstandenen Aufwendungen für Betriebskosten allerdings.

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