Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Der Sachverhalt:
Der Sohn des Beklagten war Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er - soweit von Interesse - Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 i.H.v. insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die Klägerin meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an.

Mit notariellem Vertrag vom 9.6.2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Mit ihrer Klage begehrt sie Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen.

AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Klägerin blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen Anpsruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der offenen Forderungen.

Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet - entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur verbreiteten Auffassung - kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Der zum 1.7.2007 neu gefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren.

Der Gesetzgeber wollte zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen, die sich gem. § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers auswirkt; er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen.

Ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden, weil eine solche Entscheidung dem Gesetzgeber vorbehalten wäre. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken.

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