Fahrstuhl-Einbau in gemeinschaftlichen Treppenhäusern nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Der Sachverhalt:
Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigentümer einer im fünften Obergeschoss gelegenen Wohnung sowie einer deutlich kleineren, vermieteten Wohnung im Erdgeschoss einer Wohnanlage. Einen Aufzug gibt es in dem zugehörigen Treppenhaus nicht. Der Kläger hatte zunächst gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung beantragt, den Antragstellern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten zu gestatten. Dieser Antrag fand keine Mehrheit.

Mit seiner daraufhin gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage wollte der Kläger erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzugs (auf Kosten der ursprünglichen Antragsteller) dulden müssten. Er begründete dies insbesondere damit, dass seine 1982 geborene, zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise von ihm und seiner Ehefrau betreut werde.

Das AG wies die Klage ab. Das LG gab der Klage mit Einschränkungen statt. Das Berufungsgericht war der Ansicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft müsste die Errichtung und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs durch den Kläger dulden. Die Kosten der Errichtung und des Betriebes sowie einer etwaigen späteren Beseitigung des Aufzugs solle der Kläger tragen; er dürfe sich jedoch mit weiteren Wohnungseigentümern zu einer GbR zusammenschließen. Die Nutzung des Aufzugs könne der Kläger bzw. die GbR auf diejenigen Wohnungseigentümer beschränken, die sich an den Kosten der Errichtung und der Unterhaltung des Aufzugs im angemessenen Umfang beteiligten.

Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung zurück.

Gründe:
Der Kläger durfte die bauliche Maßnahme nicht ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durchführen.

Für die Frage, ob ein Zustimmung erforderlich ist, kommt es entscheidend darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes war hier ein solcher Nachteil anzunehmen. Dies ergab sich aus einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen. Neben dem Grundrecht auf Eigentum gem. Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich jede der Parteien berufen kann, war auf Seiten des Klägers Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG zu beachten, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf. Denn der Kläger betreut seine schwerbehinderte Enkelin regelmäßig in der Wohnung und nimmt sie jeweils für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung auf.

Die Interessenabwägung wird in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet. Anders liegt es aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Denn dieser begründet einen Nachteil i.S.d. genannten Normen. Er ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verengt in aller Regel - wie auch hier - den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich.

Bei lebensnaher Betrachtung erfordert er schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper. Zudem kann die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Ein Rückbau setzt erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen können und ihrerseits neue Risiken bergen. Unabhängig von einer Sicherheitsleistung dürfte sich der Rückbau bei lebensnaher Betrachtung regelmäßig als eher unrealistisch erweisen.

Soll zudem der einzubauende Personenaufzug - wie hier - nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt. Dafür bedarf es aber einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Die übrigen Wohnungseigentümer würden von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen. Der für den Einbau des Aufzugs vorgesehene Schacht wird nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im unteren Bereich derzeit zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt und ist zudem erforderlich, damit sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus transportiert werden können.

Zwar ist die Wohnung des Klägers schwer veräußerlich und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen. Es hat sich aber ein Risiko verwirklicht, das der Kläger eingegangen war, als er in der konkreten Region eine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung erworben hatte, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne weiteres zugänglich gemacht werden kann. Aus dem GG lässt sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden Erschwernisse zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden sind.

Linkhinweise:

• Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
• Für den Volltext der Pressemitteilung klicken Sie bitte hier.