Gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale in formularmäßigem Wohnraummietvertrag unwirksam

Der Sachverhalt:

Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag enthält u.a. auszugsweise folgende Regelungen:

"§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen

Die Miete netto kalt beträgt zzt. EUR 1.499,99.

Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gem. § 18 beträgt zzt. EUR 158,12

Der Heizkostenvorschuss gem. § 9 beträgt zzt. EUR 123,75

Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38

zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24

§ 18 - Betriebskosten

Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung

in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen."

Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von rd. 600 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe.

Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr statt. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:

Das LG hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht.

Gem. § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden.

In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskostenpauschale hat das LG rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung gesehen. Dies ist nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzliche Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grundmiete Verwaltungskosten i.H.v. mtl. 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete bzw. (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben.

Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das LG hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Offenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. AGB sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Letztlich bedarf es hier aber keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungsmöglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden.

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